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[知识] 县城操盘十点经验

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发表于 2010-8-20 08:20:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
县城操盘十点经验

1.县城由于普遍还处于价格低洼区,楼盘的差价不会像城市动辄几千、上万,单位面积的盈利差价也有限,因此在营销费用上尽量能省则省,应该在成本控制上做足工夫。
2.楼盘设计和施工上,不需要请太过于名牌的设计师和施工单位,应以实效、节俭为原则。在县城,世界著名的设计师,估计没几个人知道,也想不到会好在那里,国内较好的设计单位即可,但施工单位不能太差,县里缺救说效,如果楼盘施工管理、质量太差,则后患无穷——尤其县城人相对大城市会处理事情会更冲动、更显野蛮,如果房子出现问题没有得到很好的解决的话,更容易引起小范围的围攻、打砸事件。
3.注意县城小农意识对购房习惯的影响。比如房子风水、买房喜欢挑好日子,因此在拿地、房子营造的朝向、户型、格局都要考虑到当地的风俗习惯,另外开盘的日期也应该有所选择。
4.推广渠道以底成本、具有实效的渠道为主。围挡、巨幅、三翻、道旗、路牌、横幅、派单(包括DM邮寄、夹报)等传统大城市经常用的推广渠道都可以用。另外县城的公交车、环保袋效果也不错。而报广和电视广告则不宜多做。因为县级城市读报的很少,而看电视的一般都比较喜欢看省的电视。当然,在电视上做广告对高端项目的形象竖立还是很有好处的。
5.应该以圈层营销及定向营销为主。通过举办大、小型活动,邀请县城具有楼房购买能力(公务员、企业事业单位员工领导、教师、私营企业主等)的人员参加活动,形成某个圈层的良性互动;另外对当地具有特色的某个产业或市场可进行定向传播,通过与产业的协会或者市场的管理层举办各种活动、派发宣传单页,连续进行市场撬动,可以达成较好的销售。在县城里面,搞表演、抽奖、赠送礼品之类的活动参与者众,普遍人气都很旺。至于怎么能从人群中抓取成交客户,就要靠不同的活动营销方法去筛选了。
6.宣传诉求上,应更直露。比如几重环保标志、几项最新科技、买楼盘送什么……而在吸引他们前来的广告上,也可活动优惠、活动赠送等上进行直接诉求。县城的人们、尤其老一辈的人(虽然可能都是三四岁的儿女买房,但这些老人常常是家里买房最后的敲定者)对这些实惠和时髦的环保、科技比较追崇。
7.客户群上,乡镇人群是不可忽略的重头。调查中发现,很多乡镇的有钱人都是县城楼盘的消费者,对乡镇的有钱人而言,到县里买个房子是很显示有钱、体面、荣耀的事情。
8.口碑宣传很重要。县城小,人也不多,彼此之间不是七大姑八大婆,就是对门对户,是邻居,而在县城,人际交往也不像城市里老死不相往来,因为在县城,出一点点新闻一个晚上就传得满街皆知。如果一个楼盘哪出了点问题,传言一出就就变成“满城狗血”了,同理,如果楼盘的品牌、形象在一些人脑海里形成口碑,也很快由晕轮效应变成众所周知的好房子、好开发商,因此应不时地給老业主一些优惠,多在园区组织业主活动,尽量避免与客户发生冲突,销售人员、物料、营销活动等各种细节都要把握好。
9.二三期开发上,老带新或者价值分享之类的活动不错,老带新,新老都可赠送移动的车位抵用券、物管费,或者直接给予一定的现金,县城的人,亲戚之间本就喜欢住在一起,再給一定的物质**,很多业主都会纷纷拉拢自己的亲朋好友来买房,卖力程度更甚于专门请的营销人员。
10.定价上,一般遵循低开高走,利用县城人买房具有投资、自住,尤其投资成分更重的情结上,利用追涨杀跌,造成追捧现场。另外还有注意县城的人因为圈子小,熟人多,利用熟人、当官的来砍价的关系户不少,因此要留足一定的砍价空间。
发表于 2010-8-20 09:01:36 | 显示全部楼层
谢谢分享·~~~~支持一下·~~
发表于 2010-8-24 13:33:54 | 显示全部楼层
很实用,对症下药,具体问题具体分析。
谢谢分享
发表于 2010-11-17 17:17:11 | 显示全部楼层
同意,本人也操作过县级楼盘,大致就这些要点
发表于 2011-3-11 15:58:59 | 显示全部楼层
很实用,对症下药,
发表于 2011-9-19 17:58:51 | 显示全部楼层
很实用,谢谢分享!
发表于 2011-9-22 10:18:53 | 显示全部楼层
很实用,谢谢分享!
发表于 2012-5-28 23:56:10 | 显示全部楼层
不错,值得一看
发表于 2012-12-9 09:30:45 | 显示全部楼层
马上就要做一个县城项目了,学习了[b:1]
发表于 2015-6-14 17:42:12 | 显示全部楼层
县城项目让人很头痛的就是包装体验感普遍都很差,不做样板房不做体验区,慢慢卖,急人
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