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车位销售的法律研究

《物权法》规定的:“建筑区划内,规划有于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,

由当事人通过出售、附赠或者出租方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”



条文包含四点意思,分析如下:

首先,小区内车位(库)的权属绝大部分应属于约定专有使用权。除了可单独发放房屋产权证的少量车库之外,绝大多数的车位(库)因为建在共有的空间

范围内,而且开发商和业主对土地都只有使用权,因此,无论是开发商还是业主对这类的车位(库)都不具有所有权,他们所拥有的只是一种约定的专有使用

权。由于开发商支付了所开发地块的地价款,投资开发了地下室、架空层,且这部分的空间面积并没有计入业主所购买的商品房的公摊建筑面积里,因此,开发

商便拥有了通过合同约定确定车位(库)专有使用权的权利。不过,对于属于业主生活利用上不可或缺的共用部分,如小区道路、绿地上所设立的车位,开发

商、业主委员会和物业均无权设立车位(库)专有使用权。但可由业主委员会根据业主公约委托小区物业公司采取不固定使用主体、临时性使用的方式进行处

置。


其次,小区业主对小区内规划配建车位(库)具有优先购买权。由于根据相关行政部门批准同意的小区总平、单体方案及小区建筑功能标识,一定数量的车

位系为小区内业主们的生活需要所配建的,因此,当开发商的楼盘销售率未达到一定标准前,小区内根据规划配建的车位(库)就只能销售给本小区的业主(即

购房者及其直系亲属)。如果楼盘的销售尚未达到相应的标准,开发商即使将小区内配建的车位(库)销售给小区外的居民的,这种销售合同也应当被认定是无

效的。当然,小区内业主购买车位(库)的数量也必须受到相应的限制。除此之外,开发商建设的小区规划配建之外的车位(库)应不受此规定的约束和限制。


第三,车位(库)的归属分成法定共有和约定专有两种类型。按照《物权法》的规定,凡属于占用业主共有的道路和绿地用于停放汽车的车位不属于开发商

所有,而属于业主共有。对于这类的停车位开发商和物业均不能进行处分,而只有业主大会才有权通过法定或约定的程序进行处分。而除此之外的,地上、地下

和架空层车位则属于当事人约定所有之列。也就是说,只有当开发商在《商品房买卖合同》中明确约定地上、地下、架空层车位(库)归开发商所有时,上述车

位(库)的专有使用权才明确。否则,当《商品房买卖合同》对车位(库)的归属没有约定或约定不明的,便应推定开发商已放弃主张车位(库)权利。未约定

的车位(库)的专有使用权归小区业主共同共有。这正是当初,为什么那么多开发商会选择在《物权法》出台后实施前大肆贱买小区车位(库)的真实原因所

在。当然,《物权法》的规定是否对《物权法》实施前的小区车位的产权的归属是否具有溯及力,现在也并不明确。


第四,小区业主所拥有的车位(库)应随同物业转让而转让。由于小区业主所购置的小区内的车位(库)系基于其业主身份而取得对车位(库)的专有使用

权。因此,随着小区业主身份的消失,他便丧失了基于业主身份而对车位(库)所拥有的专有使用权。在这种情况下,他可供选择的办法就是,要么将车位

(库)专有使用权随同物业一并转移给新的业主。如新业主拒绝购买专属于该物业的车位(库),那么原业主也应将车位(库)专有使用权优先转让给该小区内

其他业主或者交由物业出租给本小区的其它业主使用。对于这样一种的规定,可供选择的可行的操作方式就是:当受让商品房的业主不同时购买转让方的车位

时,原业主可将车位交予物业转让信息在小区明显位置进行公示,当在公示期内无业主愿受让此车位时,原业主方可将车位的专有使用权转让给小区之外的业

主。

 

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