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受疫情冲击,有房企可能活不过3个月!如何保证现金流安全?

前几年,大家都在谈灰犀牛,结果灰犀牛没来,却飞出了一只黑天鹅——新型冠状病毒!该事件对绝大多数行业都带来了冲击,清华、北大联合调研995家中小企业,结果显示,受新型冠状病毒感染肺炎疫情影响,85%的企业撑不过3个月!为啥?因为3个月现金流就断了!


地产行业的负债偏高,对高杠杆企业来说,流动性是命。一旦资金流动性枯竭,由于融资都是资产抵押式的,外部债务机构立马就会把你的资产收了,自然而然就走向了死亡,所以流动性的管理十分关键。


过去房企靠高周转可以维持,可是,受疫情的影响,线下售楼处关闭,销售受阻,现金流岌岌可危。流动性缺失,再庞大的资产也是僵尸,瞬间会油尽灯枯。咋办?保现金流就是保命!


充分利用好各地的政策

获取融资、补贴和减免

现金流的两大渠道:销售回款及融资发债。当前销售受阻,融资发债扮演的角色便愈发重要。

此前,出于疫情防控需要,不少省市要求复工时间不得早于2月9日前,换句话说最早也得2月10日才正式复工。

可是,2月1日,中国人民银行、银保监会、证监会、外汇局联合发布通知,各类金融机构及金融基础设施相关机构,自2月3日起正常上班!

不少人对此一头雾水,防疫形势如此严峻,要知道金融业的很多场景需要线下接触,这会给防疫工作带来挑战。金融业为啥2月3日就上班?因为金融业太重要了!流动性太重要了!

市场经济的一切都是与资金密不可分,金融交易一旦停止,会严重影响经济运转。因此,在2月初,央行就连续向市场投放了接近2万亿(净投放五千多亿)的流动性,就是为了保证疫情之下流动性充裕,降低金融机构融资成本并最终推动企业融资成本下行(往年,央行很少在春节后开展新的大规模公开市场投放)。

潘功胜副行长在接受《金融时报》采访时表示:疫情爆发以来,受疫情影响较大的行业企业和居民一直是金融系统的重点服务对象,下一步还将进一步加强相关金融服务。

各地政府也出台了各种政策扶持企业。比如上海实施失业保险稳岗返还政策,推迟调整社保缴费基数,实施培训费补贴政策等。

北京发文要求妥善解决困难企业融资问题——对因受疫情影响经营暂时出现困难但有发展前景的企业不抽贷、不断贷、不压贷,为相关企业做好续贷服务,努力做到应续尽续、能续快续。

同时,启动线上续贷机制。采取适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等措施,支持相关企业战胜疫情灾害影响。对于因受疫情影响在股票质押、公司债兑付、信息披露等方面遇到困难的企业,指导其用好中国证监会及交易所相关政策,通过适当展期、发新还旧和延期披露等方式,化解流动性危机,渡过难关。

除此之外,苏州、山东、广东等地,也出台了类似政策,从帮助企业获得流动性支持、降低财务成本的角度,鼓励银行业金融机构对受疫情影响较大企业给予延期还贷、展期续贷、降低利率和减免利息支持。要求对受疫情影响较大企业,不得盲目抽贷、断贷、压贷。因为保企业,就是保增长、保民生!

作为国民经济的支柱产业,房地产行业自然可以受惠……

比如,张宝全在接受媒体采访时就表示,三亚湾红树林受到疫情的冲击很大,高层正在一对一与三亚市政府和相关金融机构沟通“财政补贴和贴息贷款”等救助措施,如何保住员工,如何让三亚湾红树林在现金流枯竭的情况下继续维持下去。

截至目前,很多银行已经行动起来,有的贷款利率甚至达到了4%的低位。据某银行工作人员介绍,目前该行放款审批速度明显加快。

毕竟疫情对经济的影响是阶段性的、暂时性的,不会改变中国经济长期向好的基本面。未来,一切都将恢复秩序,生活和工作仍将继续。

过去半年,得益于房地产调控边际宽松,境内外发债出现了窗口期。今年1月,房企境外债发行量为1075.3亿元,环比上升1066%,同比上升20%,境外发债量为历年单月最大。当前情况下,审批会更加迅速,房企可抓住这个时间窗口。

2月4日,佳源国际发行的一笔美元债在一级市场获得定价;2月5日,建业地产拟发一笔短期美元高级票据。这几乎是节后最先发行境外债的两家房企。

此外,还可以与地方政府保持密切联系,沟通政府监管资金的取回使用,协商前期及后期土地款的分期、分批付款,以解决短、中期现金流问题;向上级管理部门提交延期交房报告,同时与待交房业主沟通,争取理解,减少甚至避免延迟交付的违约赔偿金(部分地方政府已经出台政策,可以免交违约金)。


销售不能停

如果降价促销可以更好卖房

动作也得快

1929年,美国的经济恐慌波及世界各地,日本也不例外。一时间,裁员、减薪、缩小经营规模,比比皆是。松下电器此时的营业额降到平时的一半,滞销的产品堆满了仓库。但松下只是将产量减半,但不解雇员工,员工只上半天班,工资全额支付,剩下半天时间员工出去销售库存产品。感恩戴德的员工推销起产品来十分卖力,只用了2个月就将松下所有库存产品卖掉。

当下,各房企同样面临房子难卖的问题,因为买房子对很多人来说,是一生中最大的一笔支出,必然要线下反复踩盘、对比,才会决定购买。售楼处关闭,瞬间就失去了作战的主阵地。

当然,主阵地是可以转移的,比如以前人们都在线下购物,现在线上也是主阵地之一。为了应对关闭售楼处的冲击。碧桂园、融创、金茂、绿城、雅居乐等,纷纷加大了线上销售渠道的推广力度,通过自有平台、自建APP、微信公众号小程序、进驻电商平台等多种形式全面启动线上销售服务。

有些人认为线上售楼部没用,因为现在没人关心房子。错!买房的需求始终存在,只是因为疫情会被延后。

比如保利长春公司某项目2月1日晚8:00直播,共计81333人观看,384条留言互动,75人后台领取1万元优惠券,8人加置业顾问微信。还通过直播成交1套188平大面积产品……

去年,为了完成业绩,很多房企也启动了全民营销。不过,当时除了营销线,房企其他条线的毕竟还有自己的工作要做,投入的精力有限。如今,一些房企虽然已开始线上办公,但大都在做培训,没有太多实质性的工作安排。不只置业顾问,全公司都可以利用微信、微博、头条、抖音、快手等社交自媒体进行转发,甚至披挂上阵,做直播卖房。非营销线的员工(比如工程线),说辞可能远比不上置业顾问溜,但是说不定能俘获一些专业潜在客户,毕竟这个时期能卖房,主要靠真诚。

即便当下不能马上成交,也可以为疫情过去之后蓄客。三盛集团自2019年开始寻求地产营销互联网转型,三个月线上访客近10000组,线上留电5000组,通过AI云店成交近200组!最重要的是,这能让置业顾问一直保持战斗的状态,为把握疫情过后的机会做好准备。

这个时候,如果再配合一点促销,效果会更好。我注意到,2019年,不少标杆房企在国庆期间等通过降价促销发动了抢收行动,推动了销售业绩的快速飙升。事后看,其实不少房企去年的销售均价较上年都有不同程度的下滑。但是率先发动促销的,获得了最大的丰收!

有些房企现在对降价促销还比较犹豫,但考虑到大多数房企的资金链都不轻松,一旦疫情结束,大家势必要快速走量回笼资金,那时候的价格未必会比现在好。不如及早动手。这方面,恒大、融创等就做得很好,十分果断,说降就降,从不拖泥带水,跑得最快,走在了同行前面。

一房企营销总告诉我,除了进行线上推广积累客户和卖房外,他们还第一时间对欠款客户和分期付款客户进行了梳理,只要能第一时间付清,就在原有的基础上给更多优惠。同时,电话催促部分前期资料不全的业主,正式上班后能提前签约并且快速付款,就赠送额外优惠或大礼包。

另一资金紧张的中型房企老总表示,如果情况持续恶化,会考虑按成本价卖一部分楼,以便偿还即将到期的债务。

目前,各地的政策扶持还是挺大的,比如2月7日晚,武汉公积金管理中心下发《关于做好疫情防控期间住房公积金服务保障工作的通知》显示:

参与武汉市疫情防控的医护人员、工作人员,购买自主房贷款的,参照武汉市高层次领军人才的支持政策,提高可贷额度,降低缴存时限要求;支援武汉防疫工作的外地医护人员,在汉购房申请异地公积金贷款时不受户籍地限制……如果房企甩货价格的确诱人,还是会有很多人下手。

对于持有商业综合体、写字楼等的房企来说,可以通过金融创新的方式获取资金。持有酒店和公寓的可以给提前预定付款的客户较大幅度的折扣等,获得现金流。

我注意到,减免租金时候,有些企业变身双头蛇——吃完租客吃业主,只为自己撑现金流。这很可能被抛弃。

一老总告诉我:这几个月就比谁能提前铺排、更好抓到销售渠道,保证回款,把持住负债率和现金流。如果做得不好,可能一个月都扛不住……


与合作伙伴报团取暖

暂时减少买地等支出

现金流告急,开发商、运营商自己着急,合作伙伴其实也着急。因为,房地产乃至泛房地产是一个生态圈,大家唇亡齿寒,这也是为什么万达等纷纷给商户减租,银行降低利率加快给合作企业放款……

因为如果不减免租费,那么,商户很可能资金链断裂,甚至撤场关店;银行不延期还贷、展期续贷、企业资金链断裂了,银行也捞不到好处……

对于难以自己一家独扛,可寻求投资公司、建设公司或者集团公司等伙伴伸手拉一把,救苦救难,解燃眉之急。

同时利用公司相对优势,开放有吸引力的项目合作,寻找志同道合的合作伙伴。央企,以及部分实力雄厚的民营房企,资金还是相对充裕的。

因为这些企业的融资方式很多,比如融创除银行借贷外,还能通过进行股权融资、股权质押;一级市场上,在国内可以通过信托融资,在国外可以发美元债。大规模的并购,可以使用分批付款、提前变现的方式,还能获得反向担保贷款。

再比如,中梁就在告投资者信中表示:纵使未来几个月受新型冠状病毒疫情影响销情低迷,公司都具有足够流动性满足支付与业务的资金需求。

吴建斌在接受媒体采访时表示,阳光城对现金流的安排做了大量工作,假设了销售回款一分钱没有的情况之下,确保直到三月底,各项经营工作要安全、流畅地安排运行……

节流当然也很重要,最重要的是减少拿地,甚至暂时不拿地。当下有很多便宜的地可拿,但实力不是特别强大的情况下,还是先保证自己活着再说。万科是1月份稍有的销售业绩没有同比下滑的企业,但是其今年1月权益拿地面积、拿地权益金额分别出现72.3%及68.7%的降幅。

管理层的薪资可以考虑延后支付,之后再补足。我注意到,不少地产人也表示愿意公司延迟支付工资或者延长假期期间不要工资,与公司共渡难关,毕竟,皮之不存毛将焉附。

小结

以前,大家都以高速增长的市场逻辑来规划支出、结构和负债,一旦收入下降,现金流就会明显恶化。如今,这一切发生了。

跟其他很多受到冲击的行业所不同的是,房地产行业的负债偏高。事实上,不仅是新型冠状病毒,任何突变,都会是高杠杆企业的黑天鹅。

对于生存艰难的房企来说,这或许也是一个难得的反思机会:你到底是想要做个规模最大的公司,还是想做生命力强的公司?

 

楼主最后的总结的一下子上升到一定的高度

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