上一主题:华远:“小而美”之殇
下一主题:地产圈有多乱?(共二十章)
返回列表 发帖

地产圈二三事

第一章
昨天因为特殊原因,文章发不出去,同时,又被和谐了一篇文章,天机们预感天机号可能不久于人世,于是,注册了N+X个公号,以便日后使用。
同时,近期将应邀开通微博号和头条号,文章被和谐后,一样可以送这些人上热搜。
明年注定是个行业反腐大年。
早上7时45分,公众号《地产玄机》已先行更新了文章,有兴趣的可以去看。

两天前,三个字命名的头部闽系房企发布了一份通知,整治营销部贪腐风气,在规定日期前,自查自爆,发现的问题可以既往不咎。
其实这远远不够,营销问题多,投拓问题也不少。
天机们决定助攻一把,提几个这段时间查证过程中发现有大问题的人员,因为已经完成取证工作,近期也要写,索性在今天写了,同时也看看这几位没有自爆。
地产圈有多乱13,中,很详细讲了几位都是问题人员。
江西区域的营销负责人J,及手下掌控着渠道佣金发放,连利用职务之便盗取佣金的文秘SQ也保护的相安无事,一个房号发两次佣金,盗取集体佣金,泄密项目信息等事情,如35号楼1单元702,33号楼1单元1101,房号31号楼1单元802室......重复发佣。
殴打员工的LWY不但没被处理,还升职了。
集团审计私聊区域总,把这些事情都拦截下来。
员工举报,却被开除。不查下江西区域总裁W,这类整治风气的就是走个过场,没什么意义。

新疆,天高皇帝远的地方,区域负责人级别贪腐出事进去的,先有WD的范,再有头部房企HD的倪。
YGC新疆区域总裁L,原在新疆啤酒花做销售员,2008年进入房地产,到YGC之前在一家开发过两个项目的本土企业做项目总。
2017年,L因为工程腐败被原老板劝退,先去粤系房企BGY应聘区域投资总监,BGY新疆区域没看上他,后经猎头包装后混入YGC新疆区域。
入职YGC新疆区域后,通过拿地居间费、工程总包、银行融资居间、营销代理各种途径明目张胆捞钱。大钱小钱都捞,天机Sir拿到了拿地居间费转款路径。
所有没居间费空间的地,L一概不谈。曾经半年拿不到地即将被干掉,人力招聘的投资总凭自己的关系干干净净招拍挂拿到了第一块地XX府救了他;第二块地XX湾,打着跟Z信合作的名义,L跟某信资的H瓜分了居间费3588万(113地块60.4亩,114地块119.6亩,外溢价1200万);第三块地XX公馆,跟天山区的A瓜分居间费3000万。
为了扫清障碍,掩盖贪腐行为,先后换了三任财务负责人、三任合约负责人。L跟报批报建负责人T,在入职YGC之前就在一起,入职YGC后又把T带到YGC。

YGC京津区域,原来的区域总Z,履历的房企有和记、合生、佳兆业,现在十强房企LD,前几段履职经历都有通过营销类公司要回扣。
在YGC通过围标(有自己参股的公司)中标,也有拿回扣的情况,用人方面也是安排了很多自己的老部下,现在到了LD也是如此。
前营销总ZS,圈里也是有名的要回扣,刚到YGC的时候组织过一次供应商大会,然后私下给供应商打电话要回扣,现在擅长做豪宅的LC任一个项目的项目总。
而网红房企TH的人力和广深区域,天机们经过长时间取证,已经完成取证工作,下期就和大家见面了。
值得一提的是,TH上海区域人力总C,准备跳槽前往下家了,这种人居然也有房企敢要?
TH再出危机,除了卖卖卖项目,连位于闽南高端写字楼的城市展厅租金都付不出,正协调搬走,当时入驻是多么风光无限轰轰烈烈。
和顺丰合作,已经累计半年的快递费都没付,全靠置业顾问自己掏钱垫。
城市总L和营销X总,捞了几千万,送一个进去,足够付十年租金了。
下期要点:闽系房企TH的广深区域、人力。

 

第二章
这两日,和一个十强房企的老板闲聊,十分肯定地产天机的作用和用心,然后天机Sir发牢骚:BOSS肯定,底下的当事人再三投诉,转眼就把文章和谐了,就算怕资本市场黑天鹅也不要这样吧。
该BOSS哈哈一笑带过。转眼今天把公司的总裁们招到无锡这座城市,开总裁会议去了。
一直以来,也非常感谢大家的支持,一个行业有问题,就该去脓上药,才能好得快。天机Sir也仅仅只是指出何处发脓而已。
被和谐的部分文章经过整理修改,早上已经发布在公众号地产玄机(不知道哪里找的,可以点击菜单《粉丝必看》,里面有玄机的二维码)。


福建有个区域,叫闽南,通指厦漳泉三个城市。
闽南人敢闯敢拼,足迹遍布六大洲,有一首歌是最好的写照,《爱拼才会赢》。
在闽南这片土地上,经济实力雄厚,百姓购买力强,典型的藏富于民,有安溪这类恶名在外的诈骗聚集地(不能一棍子打死,安溪的茶叶也非常出名),有厦门这样的经济特区旅游胜地......历来房企,排名能占闽南前列者,在全省的排名也必然是最前列的。
现在闽系房企XH(百强房企排名前二十)的闽南漳州的营销负责人L,纠缠女下属,。又恰逢天机对其过往履历取证完毕,就写了。
L,已婚,有子。两三年前,在三个字命名的龙头房企(粤系)工作,任厦门翔安一个商业项目营销负责人,当时,该房企二股东平安旗下有一平台,XX好房(现已编入城科),也在做该项目的渠道导客。
L已婚,但有一女友,在经营一家渠道公司。该渠道公司因L的关系,也顺利进该项目做渠道导客,至于内客外导(飞单、挂单)等行为,也就不足为奇了。
后来,L跳槽至厦门本土国企(厦门百强企业排前二)旗下的房地产公司,任集美项目的营销负责人,在该项目,L将商铺等产品,独家指定给小女友的渠道公司运作,根据天机Sir调取的该渠道公司的走账记录来看,L获利颇丰。
公司察觉L有问题,但苦于没有证据,便将L调至漳州。后L离职,跳槽至闽系房企XH,不知道XH是不是没有做好背调,这种问题人员也敢要。
然后,就有了前几日,L纠缠女下属的事,此事,XH的人事和法务已介入与相关人员聊过,但至今尚未有结果。

今天说的第二个事,是三个字命名的龙头房企(粤系),广州区域的设计总L。

人力总D从北京的FL(粤系,资金很紧张的那个,199亿收酒店那个),把快被挤兑到即将失业的L,包装上位成设计总兼区域助理总裁。百万年薪,后D和L联合,在区域兴风作浪。
L在设计部有三个小女友(小女友这个称呼或许算不上),在L治下,男同事要懂得抱大腿拍马屁,女同事要懂得暗示主动。没有如他所愿的现在几乎都被挤兑走了,挤兑手段也低劣,开会谩骂,找茬,后来上智库论坛发匿名帖人身攻击(这个年代,匿名没用,拦不住有技术的人),然后人力再操作一波,有争议的员工不准升职加薪。
L曾离婚,现正牌女友是人力部的Y,即将结婚,但L其他小女友的关系还没有完全断,收收心,安心结婚过日子吧。
L伙同手下引进更换各合作单位,幕墙、铝窗等等,从现有证据来看,小捞190余万。
人力总D(女,未婚生女)两大业绩:一是挖来L,二是扶上了一个投资经理(男,已婚有子)成为片区执行总,顺带摆平了片区执行总的糟糠妻(离婚),片区执行总与D组成了新的家庭,近期,D怀孕,与扶上位的片区执行总关系不得不上报集团,集团驳回,预计夫妻俩将有一人离职。
人力D总以前在粤系房企JZY(旧改王,曾差点被融创收购那个)。D和L逼走多人,人力组织项目部批斗设计部的座谈会,出假报告,甩锅背锅,铲除L的异己。D开会指点江山,分析区域痛点,教导区域领导班子如何做事,曾有人向天机Sir赞她有区域老板娘风范。


还是三个字的龙头房企(粤系),在刚刚发生区域总裁离职的区域,句容某项目(F翠华F),分销成交占比100%,这种都不去查,审计监察吃干饭的?天天守株待兔等人家主动举报?
项目营销负责人Z,伙同项目已离职人员组建分销公司(南京HS),不仅仅内导外(飞单、挂单),还明目张胆的在售楼处门口截自然来访,天机也被拦了,顺带看了房子,看了整个飞单的流程,最后一刻没有签约。
值得一提的是,Z等人,用本来就有的3.8万元车位抵用券,引诱客户配合集团后期回访,对客户循循善诱。而已离职原销售经理,勾结项目营销负责人Z,消化内部退房/更名房,收取差价/好处费,社区底商包销,收取差价。变相等于,两位已离职员工实际控制项目营销。大部分的销售,每天晚上去该渠道公司(南京HS)门店门口,义务帮忙拉客户。
Z的负责做得风生水起,获利210余万。

第三章
昨天的文章,一小时前删了,原因有2点:1、有女的在闹自杀,一整天。虽然文中就一笔带过。真是怕了这样的人,语文真菜,理解能力不过关,天机写贪腐,但不想出人命。2、文中某些部分细节有点小出入,昨天已经校对一天,涉及资料面很广,一周内重新核对完取证资料和证据后,修改后会重新发。有错则校正,这是基本原则。
至于要死要活的,天机太难了,容易心软。往后自己要做什么,请不要告诉天机。
删除后不到5分钟,就遇到了10月份第一个来闹事的了。
[img][/img]
天机从不接受公关,这点自觉性还是有的,也不缺公关那点钱。至于文章,从不为了谁写,看,天机写;不看,天机一样写。只是在写房地产行业的贪腐问题,写我们本职工作内的一些事。
被和谐的文章已经陆续整理在地产玄机,昨天早上和今天早上已各发一篇。

一家2个字命名的权益金额过低的千亿闽系A房企(排名前20,虽然是闽系,却重仓长三角,在福建的土储非常低,这么写,帮大家增长知识点,地产小白要么就努力学习来看懂,要么就直接看不懂,往后都这类写法),北京区域的总经理K辞职了。
在履职A房企之前,K就因为经济问题进去过,出来后,被猎头公司推荐进了A房企,后来,这位猎头又推荐了人力总Z女,Z女和K的爱人是闺蜜。
善于权术的K进入A房企后,把重要岗位都换成自己人。从工程、营销、投拓等板块捞钱,比如投拓,在底价的基础上调高报价,前后3个项目比真实底价虚高2.14亿元,55分成后,落入K手中的钱,也是以小目标为单位。百亿销售额,营销方面捞的数百万,比起投拓,真是毛毛雨。
集团审计察觉后介入,K辞职,因为太原公司的股东问题暴露被林董事长严查,不出所料,问题非常严重,K遂辞职。
辞职后的K,和以往在A房企插入的股东一起创业做产业公司(空手套白狼),用的大多是当时在A房企贪腐倒腾出来的钱,在市场上也不敢发声。

总部在上海的十强房企B(国企,以建地标性超高层著名,成也商业,败也商业,2014年一度冲顶),东北事业部的料,和西南一样,另天机Sir震惊。
B房企东北事业部的发展史, 东北事业部的前总经理F,2010年到2012年拓展拿下东三省诸多土地,风光一时受到集团董事长高看,最高职务为B房企集团的副总裁,兼任东北事业部总经理。东三省的经济、人口的外流问题,加之F后期管理混乱,经营不善,导致众多项目停缓建,各种无证销售,无证建筑,无证交付,导致B房企品牌在东三省口碑值直坠最底层。
2016年,B房企事业一部总经理FJ(以下简称J),带着10亿元和人事大权奔赴东北。过去的几年中,东北事业部让董事长坐立难安,除了“禁卫军”一部的J,实在没人愿意去接手烂摊子。J自己也希望在退休前为公司做最后一点贡献。
到东北不久,钦差大臣就后悔了。
B房企在山海关外拿了不少惊为天人的地,甚至有块地在半山腰上,地方有关部门答应的配套更是没有影子,愚公看了都能气哭。
此外,烂尾楼的购房者天天上访,派去的员工遭到了各路社会闲散人员的骚扰,地方公司的人冷眼看笑话,查账等工作根本进行不下去。东北事业部的负责人F更是拒绝配合,就算是免职都不愿意回总部上班。
J只能进行人事大换血,把自己的老部下W,召唤到东北任职副总经理主持工作。16年下半年,W联手几个上海帮东北的老员工,不计成本的抢出来一批长春LD城竣工交付,稳定合作方和购房者的情绪。
短时间内,在J的财力与人事支持下, W把一些优质的项目盘点优先复工,借着2017年,2018年全国房市有所回升的东风,个别东北项目销售回款有了一些起色。东三省11个城市销售金额,(包括一供应商联合做一些大单定制的销售方式),2017年43亿,2018年84亿,W升至常务副总经理主持工作。随着以前老东北事业部遗留下的稍微优质一点的项目开发殆尽,2019年至今,业绩全面倒退,东北事业部的的总体东北事业部的总体销售不过21亿。
J于2018年12月底请辞,B房企的很多人都颇为惋惜,这位老臣为B房企打下来浙江和海南市场,培养了一批“少壮派”地方经理,也算不负B房企。
但在东北,他看到了公司的另一面。
J把东北的盖子掀开看了一下,又赶紧合上了。
J的离开,导致到W极度膨胀,再没有人管束了。所有B房企人的毛病,他身上都有,升职以后,每日流连各声色场所,长春至尊会的头号VIP客人,看中的人,豪掷五万,带出去过夜。常年都在这里,经常出这个风月场所买单人当然不可能是自己,内有长春公司总经理P,哈尔滨公司总经理L,沈阳公司Z、抚顺公司D。
外围还有各自供应商,总包某建筑的X是W的头号私人钱包,JL建工的C,KL建筑许海峰,FY建筑的L等等。
内部女员工,W一点没有荒废遗忘,事业部办公室JH,17年上手后调到机要部门工程管理部担任运营主管,工资翻一翻(聊天记录实在露骨,天机觉得太肉麻了)。
逢年过节,W的宿舍,及时出现各色新行李箱,内涵单一,就是一沓沓现金(十几张照片来看,有人民币,有美元,行李箱装、纸箱装、礼包袋装)。
例如:长春YF项目转让某公司,该公司老板去年应配合长春公安调查期间,W退该老板成交答谢他的名人字画三幅(退回该老板的三幅字,是W自己写的三幅字,典型的狸猫换太子),60万现金,让哈尔滨的总包箱指示其成本经理送,该老板的司机签收。
发包索回扣(哈尔滨XT九里的总包),微信截图显示,一个小分包索回扣100万,背后并与X合资,做长春ZY墅,住宅整体定制出让项目,均价11000的住宅市场卖13000,19年八月份拿的预售许可证,按均价14000销售。溢价部分利润可观。

第四章
昨天夜里到黄冈,凌晨三点写完稿,忘记保存,重新查资料重新写,所以发文晚了几个小时。

某西南房企,由妹妹掌控。哥哥掌控资本系,已出危机。第三个板块是防弹车。
该房企原武汉投拓总L,三年前收购了一个民企老板汉正街的项目,打款5亿。汉正街的老板是武汉业内知名的骗子。结果项目手续有问题,至今未能开工,跟该项目有关的人员都已离职。L也跳槽去了大本营在深圳的房企ZY,任武汉城市总经理。该项目的千万元介绍费,落入了L的口袋,因为介绍该地块的公司,是L的马甲。
而该西南房企武汉成本管理部采招经理Z(2011年5月-2018年4月),利用职务之便,收受承包方贿赂,于2016年7月至2018年2月期间,在武汉公司工程采购中,多次索要承包方贿赂款,共计525万元。
2018年4月,该房企集团审计对Z进行专项调查,Z拒不配合。5月11日,公司向武汉公安局报警,5月14日,Z被抓获,次日因涉嫌构成非国家工作人员受贿罪被刑事拘留。同年6月21日被逮捕。
2019年9月10日,终审判决,Z被判处有期徒刑8年。

闽系,近一年来卖卖卖网红房企。
北京区域人力总H,W达招聘出身(早年W达招聘出来的,经历过W达疯狂招聘粗放管理的时期),从最初的小打小闹吃回扣,签阴阳合同(例如合同猎头费提点25%,实际只给猎头公司15%,差值进自己腰包),到参股猎头公司,到最后自己成立猎头公司,既当甲方又当乙方,做空东家,套路都是一样的。
人力总H,从W达进了HXXF(做产业地产,平安是二股东那家),在集团组发主管干部招聘,直接向CB(如今闽系网红房企的人力总、集团副总裁)汇报,吃了一年多,时任HXXF人力VP的Z眼里揉不得沙子,出其不意让其汇报招聘费支出明细,1000多万的招聘费中,有200多万“说不清楚”,现场H汗如泉涌、脸红脖子粗。
Z拍了桌子,要把其当场“干掉”,最后被CB力保下来,下放CB管辖的地产集团做了招聘负责人,这一步“放虎归山”,又让H逍遥了两年,后来又被地产集团总裁发现问题,一夜之间被开除,第二天大家就莫名其妙地发现H总不见了。
消失半年的H总,出现在了闽系网红房企,被董事长封了个副总,主管招聘,此时的网红房企,已不能“一人吃独食”,福州区域的L,上海区域的C(C已离职,准备前往下家三X)......经历了两三个月的试探和制衡后,哥仨迅速达成一致,H和L划江而治,北边归H、南边归L,上海武汉归C,三人井水不犯河水。
划好地盘后,H对外广铺渠道,把网红房企的猎头供应商从十几家激增到一百多家,把自家和自己参股的猎头公司混入其中(后来又搞了一出瘦身,又把一百多家压缩到十几家,只保留了自己想保留的)。
对内打击异己,把原区域人力总L(据说也是华夏的,有能力、人也比较正直,但妨碍了H挣钱,自己人也被搞得很惨)挤到集团,原区域招聘总F也挂到集团,任何人不得碰招聘。做完准备工作后就开始鼓动董事长大量招高管,不但“广开口”,还会“高周转”,被H招进来的高管很多刚过试用期就被莫须有的“不适岗”罪名辞退了,这样坑被空出来,就又增加了一个招聘需求。
2017年底那段时间,董事长也纳闷:“我都这么努力面试,给这么高的工资,付这么多的猎头费,怎么还招不满,怎么还缺这么多人呢?”
H的太疯狂也引发了董事长的信任危机,正当此时,天降“神助攻”CB总,有了这个副总裁罩着,就像乌龟有了王八盖子,把自己彻底沉到北京区域。
招聘遮天蔽日不算,给自己分奖金、算分红,都自己说了算,大笔一挥季度奖金就是几十万(人力总拿几十万,冲在一线的工程总被挤的只有几万块,也是闻所未闻)。
H待屁股坐稳后就开始大搞男女关系,挂得上集团培训一个婚期待近的小姑娘,愣是把人家从“准新娘”插足成了“小三”,现在H已和老婆离了婚,在公司内公开了和“小三”的关系,同时还保持着多个备胎。
网红房企可怕就可怕在,这样的人,年底绩效还给打了“优秀”,在区域干部中拔得头筹,给发了1.5倍奖金。两年多下来,H违规所得,八位数。
经过大清洗,现在还留在网红房企的“华夏派”都是自己人。2018年底业内都在唱衰网红房企,网红房企也确实存在比爆出来更多的危机。也祝愿能去除顽症,恢复生机,曾经多好的一家优质房企啊,哎。

最后这条,和贪腐无关,帮忙发个声罢了。
粤系房企,以高周转著称,涉入农业和机器人,行业龙头房企。
该房企的好几百号员工,因为该房企和汇理财的合作关系,选择了相信汇理财平台,不仅自己买,还拉上亲戚朋友一起买,涉及金额庞大。少的几万、几十万,多的一两百万,更有几乎把全部身家都投进去的。一边还着房子的银行按揭款项,一边要支付家庭正常开支,更有甚者,跟投款项也要继续投入。
汇理财法务代表人明确表示所有到期和没到期的标本金2年内还清,利息按3%计算,第三年清利息。
天机扒了下,现在借款人主体几乎是空壳,汇理把资金都套走了。
目前已经加满3个500人群的维权者,有业主、员工、员工家属。如果有需要,天机Sir可以深扒,目前发个声适可而止。
也希望该房企能在适当的时候出面或发声协助解决问题。
希望结局美满。

第五章
近期考虑写跟投的坑,也希望大家积极交流。
月底会有一篇总结房地产行业乱象根源的文章,已经在写。

某粤系房企,以高周转和跟投著名。
现任江西区域营销总M,2015年到该房企江西区域任区域营销总经理助理,担区域二把手。在宜春3个月后,因当时区域营销总离职,M顺利上位。
2016年5月,萍乡项目开盘。开盘业绩7000万多一点,为了数据好看,M把数据做到了1.8亿。2016年5月28日,信丰项目开盘,这是M任区域营销负责人的第二个项目。在项目初期,2015年年底找个项目营销负责人,一个月就走人。
后来勉强找个小楼盘的负责人过来撑着,结果也是完全失控状态。2016年2月开始,大区营销总(2018年10月,大区总不再分管江西)从粤东区域调了一帮营销管理人员过来,精通该房企的打法,让这个项目起死回生,保住了M一命。
M在外有自己广告公司,要求江西所有项目都得去用一个广告公司,是M与之前的同事一起的。做不好,不管项目负责人怎么投诉都没有用。某项目负责人曾投诉,后来投诉的项目营销负责人被免职了。
M借冲业绩名义搞包销捞钱。2017年12月,为了冲100亿业绩,把南昌某项目剩余房源一次性包销3亿。第二年慢慢卖,利润和包销公司对半分,所得520余万,帮M操作这事的W,当时的项目营销负责人,W让几个主管专门做这事情,主管只做一件事情拿包(里面装好了现金),就是差价的分成。拿一次钱,主管可得2万。后来,这几个主管都离职了。
培植捞钱的代理人,赣州市区的第一个大项目负责人是原共事过的人L,当时M是甲方负责人,L是乙方负责人。L开盘收指标费5-10万不等,收了47个。约300万。三七分,L得约90万,M得约210万。
后来在常销期,L联合分销渠道商把稀缺的商墅贱卖,分得利润50万(因为该事情,M和L各罚5万),之后M让L负责南康项目。不久L负责吉安片区。
C是原九江片区的营销总,传闻M的小舅子。2018年下半年的九江塌方式腐败。原9500元每平米的房子,降价6500元平米。那段时间整个九江团队都在收价外款,一套收8-10万不等,总共收了490余万。后被业主举报到江西区域,九江三个项目的腐败案,江西区域查处结果:开除三个项目营销负责人,三个项目的销售人员全部辞退,没收部分赃款80万。
帮忙收钱的分销公司是包销过J州府公寓的,事后,2家分销公司被该房企拉进黑名单。490余万的赃款只收回了80多万,因江西区域要评一级区域,如果上了100万集团会下来追查。所以M和江西区域总裁瞒下未上报。这事数额不算大,但影响恶劣。
天P的售楼部贱卖,卖家给了C回扣200万(M分得120万),J州府公寓包销,包销商去南昌找过M,事后M从公寓里面获利100万。C在九江期间,九江全面腐败,所有项目全部有收客户价外款的情况,期间,M帮M赚了近1000万。因九江贪腐案营销恶劣,C仅仅被罚2万。
江西区域把片区负责人做了对调,C去了上饶之后,把买了天P售楼部那位的公司牵线去做上饶片区的代理公司。今年C往上再升职一级。
2019年初片区负责人对调的过程中,原来余干的营销负责人一跃成为片区负责人,余干项目在卖售楼部的时候,余干的营销负责人帮M捞了一笔小钱,50余万。

闽系房企,原宣传以并购团队“飞H队”知著。近期股价,员工停薪3个月,在港股上市的股票只剩几毛钱的闽系房企。
原集团常务副总裁、福州区域天机区域董事长H,因为在福州众多并购项目中,违规赚取溢价、土地介绍费等,获利千万,被迫离职。此外,H跟多名女售楼员有染,被其妻子(董事长的妹妹)打电话骂人。H离职后,自己成了一家房地产开发公司。
而H的跟班小弟有样学样,项目总W,跟原行政经理L、售楼员G长期保持不正当关系,到现在还经常开车远赴宁德缠绵。
福州区域副总裁Y,公司元老级人物。因为2018年案场经理违规向客户收取了2000多万的茶水费。该房企为自保也为让其把钱吐出,把案场经理弄进去了。叶某牵涉其中,如今没什么消息了,但还挂职副总裁。其嫡系,区域销售总X被拿下,靠Y上位的一个男销售主管男Y在2018年初直接升任项目公司销售总监,男Y在宁德下面一个项目一顿操作,把12000每平的房子,趁公司资金紧张,以团购名义将1万多平房子以8000每平卖出(该事项经上面同意),能否加入团购其说了算,获利百万元,事后直接买入一台宝马GT5系。男Y与上述项目总W共用一个售楼员G,成为圈内笑话。G已婚,育一子,其夫长期在泉州。
该房企原厦门区域总W,东北人,贪财好色,在漳州等地的多个项目,包销分销、广告商回扣等,捞钱720余万。曾经当着区域人事总的面问漂亮女职员:你介不介意和领导开房。事后一个多星期,在半夜一点多打电话给该女职员,让其出去开房,因是集团副总裁招的人,碍于面子都没动他。后来与开发项目旁村民纠纷,亲自带人参与对村民群殴,自己也动手,被村民手机拍下,向警方举报,后进去数月。因得罪区域多数人,常务副总都不愿出面捞人。被刑拘数月后释放,自动提出离职。其嚣张跋扈,很会做关系,用公司的钱买礼物送集团领导,化妆品,首饰,冬虫夏草等。
该房企天津调回福州的某位,天机正在查,已获取部分贪腐证据。
后续,该房企的问题人员,会一一详写。

第五章
近期考虑写跟投的坑,也希望大家积极交流。
月底会有一篇总结房地产行业乱象根源的文章,已经在写。

某粤系房企,以高周转和跟投著名。
现任江西区域营销总M,2015年到该房企江西区域任区域营销总经理助理,担区域二把手。在宜春3个月后,因当时区域营销总离职,M顺利上位。
2016年5月,萍乡项目开盘。开盘业绩7000万多一点,为了数据好看,M把数据做到了1.8亿。2016年5月28日,信丰项目开盘,这是M任区域营销负责人的第二个项目。在项目初期,2015年年底找个项目营销负责人,一个月就走人。
后来勉强找个小楼盘的负责人过来撑着,结果也是完全失控状态。2016年2月开始,大区营销总(2018年10月,大区总不再分管江西)从粤东区域调了一帮营销管理人员过来,精通该房企的打法,让这个项目起死回生,保住了M一命。
M在外有自己广告公司,要求江西所有项目都得去用一个广告公司,是M与之前的同事一起的。做不好,不管项目负责人怎么投诉都没有用。某项目负责人曾投诉,后来投诉的项目营销负责人被免职了。
M借冲业绩名义搞包销捞钱。2017年12月,为了冲100亿业绩,把南昌某项目剩余房源一次性包销3亿。第二年慢慢卖,利润和包销公司对半分,所得520余万,帮M操作这事的W,当时的项目营销负责人,W让几个主管专门做这事情,主管只做一件事情拿包(里面装好了现金),就是差价的分成。拿一次钱,主管可得2万。后来,这几个主管都离职了。
培植捞钱的代理人,赣州市区的第一个大项目负责人是原共事过的人L,当时M是甲方负责人,L是乙方负责人。L开盘收指标费5-10万不等,收了47个。约300万。三七分,L得约90万,M得约210万。
后来在常销期,L联合分销渠道商把稀缺的商墅贱卖,分得利润50万(因为该事情,M和L各罚5万),之后M让L负责南康项目。不久L负责吉安片区。
C是原九江片区的营销总,传闻M的小舅子。2018年下半年的九江塌方式腐败。原9500元每平米的房子,降价6500元平米。那段时间整个九江团队都在收价外款,一套收8-10万不等,总共收了490余万。后被业主举报到江西区域,九江三个项目的腐败案,江西区域查处结果:开除三个项目营销负责人,三个项目的销售人员全部辞退,没收部分赃款80万。
帮忙收钱的分销公司是包销过J州府公寓的,事后,2家分销公司被该房企拉进黑名单。490余万的赃款只收回了80多万,因江西区域要评一级区域,如果上了100万集团会下来追查。所以M和江西区域总裁瞒下未上报。这事数额不算大,但影响恶劣。
天P的售楼部贱卖,卖家给了C回扣200万(M分得120万),J州府公寓包销,包销商去南昌找过M,事后M从公寓里面获利100万。C在九江期间,九江全面腐败,所有项目全部有收客户价外款的情况,期间,M帮M赚了近1000万。因九江贪腐案营销恶劣,C仅仅被罚2万。
江西区域把片区负责人做了对调,C去了上饶之后,把买了天P售楼部那位的公司牵线去做上饶片区的代理公司。今年C往上再升职一级。
2019年初片区负责人对调的过程中,原来余干的营销负责人一跃成为片区负责人,余干项目在卖售楼部的时候,余干的营销负责人帮M捞了一笔小钱,50余万。

闽系房企,原宣传以并购团队“飞H队”知著。近期股价,员工停薪3个月,在港股上市的股票只剩几毛钱的闽系房企。
原集团常务副总裁、福州区域天机区域董事长H,因为在福州众多并购项目中,违规赚取溢价、土地介绍费等,获利千万,被迫离职。此外,H跟多名女售楼员有染,被其妻子(董事长的妹妹)打电话骂人。H离职后,自己成了一家房地产开发公司。
而H的跟班小弟有样学样,项目总W,跟原行政经理L、售楼员G长期保持不正当关系,到现在还经常开车远赴宁德缠绵。
福州区域副总裁Y,公司元老级人物。因为2018年案场经理违规向客户收取了2000多万的茶水费。该房企为自保也为让其把钱吐出,把案场经理弄进去了。叶某牵涉其中,如今没什么消息了,但还挂职副总裁。其嫡系,区域销售总X被拿下,靠Y上位的一个男销售主管男Y在2018年初直接升任项目公司销售总监,男Y在宁德下面一个项目一顿操作,把12000每平的房子,趁公司资金紧张,以团购名义将1万多平房子以8000每平卖出(该事项经上面同意),能否加入团购其说了算,获利百万元,事后直接买入一台宝马GT5系。男Y与上述项目总W共用一个售楼员G,成为圈内笑话。G已婚,育一子,其夫长期在泉州。
该房企原厦门区域总W,东北人,贪财好色,在漳州等地的多个项目,包销分销、广告商回扣等,捞钱720余万。曾经当着区域人事总的面问漂亮女职员:你介不介意和领导开房。事后一个多星期,在半夜一点多打电话给该女职员,让其出去开房,因是集团副总裁招的人,碍于面子都没动他。后来与开发项目旁村民纠纷,亲自带人参与对村民群殴,自己也动手,被村民手机拍下,向警方举报,后进去数月。因得罪区域多数人,常务副总都不愿出面捞人。被刑拘数月后释放,自动提出离职。其嚣张跋扈,很会做关系,用公司的钱买礼物送集团领导,化妆品,首饰,冬虫夏草等。
该房企天津调回福州的某位,天机正在查,已获取部分贪腐证据。
后续,该房企的问题人员,会一一详写。

好,很好,非常好

第六章
设定了8点准时发送文章,结果文章没有发出。原因是有敏感字违规,每次发出秒删,还徒增多条违规记录。
然后逐句逐字地审核、修改,工作量和重新写文章没有区别,所以发文的时间比原定的时间晚了2个小时。

这里校正错误:
上篇文章中有段描述如下:“帮忙收钱的分销公司是包销过J州府公寓的,事后,2家分销公司被该房企拉进黑名单。490余万的赃款只收回了80多万,因江西区域要评一级区域,如果上了100万集团会下来追查。所以M和江西区域总裁瞒下未上报。这事数额不算大,但影响恶劣”。
1、490余万中(天机查证的数据),区域查实148.4万元(该企业查证的数据),实际追回103.25万元,其中,九X、天X项目(两项目为合并管理,由同一团队进行管理)追回80万,九江老项目追回23.25万。
2、内容报道被拉进黑名单的分销公司数量是列了11家进入黑名单,而非2家;
3、调查处理过程公开透明,未有隐瞒集团行为,区域案件处理过程中,区域审计监察部于2018年12月主动报备了集团审计监察中心,调查过程中积极与集团审计监察中心保持沟通,并按照集团管理规定于2019年1月进行了处理,处理结果及时报备集团审计监察中心及集团营销中心,并无隐瞒行为。
从客观上讲,一级区域评审维度主要从业绩规模、经营水平、各业务条线承责能力以及底线管理4个维度对区域进行评估,没有明确有案件金额超过100万,会影响区域申请一级区域。
特此勘误。

天机在南京和徐州、常州、滁州等城市,转了转,拿了一部分资料,相比北京,现在的江苏天气还是很友好的,不冷不热,很适合天机这样到了中老年体型横向发展的人。
某粤系房企江苏大区总裁、集团副总裁L刚离职,朋友圈发过小抱怨,也酒后乘兴发表过几乎是歌功颂德自己的离职信,为人一如既往地高调,八年时间,跨过不惑之年,依然未改。这是他的骄傲,非常自信、傲骨铮铮,也是他能带领区域业绩一次次冲顶,自己收入破亿的原因之一。
但整体的动能,还是平台的赋能。只是人长期在顺境,容易飘飘然,忘乎所以。在江苏区域一分为四,进行区域拆分时,当地员工有过罢工的念头,集团也就有了戒备。在后来主管人力的集团副总裁到江苏区域宣布消息,四大管理原则中,每一条都在强调L的核心地位。
再后来,L上调集团,实权旁落,最后上个月底确定离职。
“杯酒释兵权”现代版戏码。跟投制度的颁行和改进,让L从一个集团规则的执行者,慢慢转化成了区域规则的制定者、利用者。执行规则,利用规则,句容的一个万亩大盘,在开盘两期后,被L将后期地块纳入跟投范畴,这是无风险套利的神操作。
随着跟投项目的增多,房价的上涨,L逐步实现了财富自由。2014年11月,L成立了个人公司,常州PT投资有限公司,在时代城项目中,持股10%,后来该公司陆续参股了南京区域的很多项目,再后来,L自己几乎成了老板,拉着该粤系房企一起做项目,PT投资有限公司是项目的大股东(50.56%),该粤系房企成了小股东(44.73%)。
离职损失的一两亿元跟投的收益,在常人看来很多,可也仅仅是L在江苏区域收获的1/23,从早期的土地溢价款、土地转介佣金等,到后期的优质地块被淘入个人公司,而非进入该粤系房企。天机Sir历时一年四个月,能拿到的相关资料,也仅仅2.9G,更多的,还是L巧妙利用规则。
L一向很高调,得罪的人也不在少数。很多人在猜,L的下一站会去哪里。已利用平台赋予的机会,完成原始资本积累,实现财富自由的L,会继续做职业经理人吗?

上述粤系房企在宝华有五个项目:
而东方XX、BJ台、仙林XX三个项目分销占比都在90%以上。三个项目的负责人Q,去年和今年上半年,担任XX印象的营销负责人,去年年底给分销、员工低价房源更名,每套收5-20万。
今年在三个项目私自刷电商,销售员人手一个pos机。这一年的收获保守估计,突破1000万了。
内导外(飞单、挂单)对于这个城市的五个项目来说,是常态。而宝华多个项目的离职销售员几乎都在外面开中介,所有的老带新、自然来访,大部分变成分销的。营销负责人更是怂恿飞单,拿回扣。宝华的销售主管们收入,基本都在150万以上。
而该房企江苏区域的渠道负责人G,职位总监。每年不低于2000万收入。和现任句容这个万亩大盘营销负责人L一起入职的。合作外面的渠道平台公司进场费基本在百万以上,后面按照实际卖的提成再抽水,整个区域的渠道平台指定用的公司名字叫BM。
江苏区域营销的大瓜,在句容这个万亩大盘,金额以小目标亿起步。希望该房企的审计能有所收获。
句容这个万亩大盘,是该房企主席的心头肉。现在越卖越差,内幕若是爆出来,整个南京地产行业和该房企总部都会震动。

一家由东南亚华人企业家创建于1989年的老牌闽系房企,总部在福州。现在二代总掌大权,三位三代接班房地产、教育等板块了。
某区域总裁告诉天机Sir,昨天该闽系房企开第三季度运营会,集团执行总裁、房地产板块的董事长总结发言说:H总到我们公司几个月,销售情况有明显进步。
天机Sir看了下,今年1-9月,排行榜上,这家房企操盘金额445亿不到,全口径金额490亿不到。房企买榜这件事,大家都知晓,而天机10月初获取的数据,该房企真实的销售额,天机不便言明。
而且,该房企这几个月销售额更是下降得厉害,连续几个月指标没完成。怎么能睁眼说瞎话,把倒退说成了进步?以后下面的人都要学着睁眼说瞎话了。
而营销中心总经理H,从西南房企DY跳槽而来,如今有了刚升任副总裁不久的L女做背后支撑,地位暂时稳固。
L女副总裁,是该房企二十余年的老员工,素有老板家族财务管家的角色。这家房企也是典型的财务独大,和大部分外资一样。财务权力甚至大到可以左右营销,时常把大黑锅甩给营销部。
在该房企,老板们由于对房地产板块不专业,更多还是倚靠职业经理人,而L女也善于制定规则,并利用规则的人。
制定阶段性购房优惠方案,然后低价购入房源,逼近5折之类的,屡次出现。
旗山的某别墅项目,原价520万元被业主买走,后来因纠纷由法院判决解除合同,L们制定规则,底总价400万进行重新定价,定金30万,各类优惠折扣最大化,300多万就可以到手。
30万定金,可以更名,300多万入手,转手更名卖出,200多万的利润到手。怎么玩都玩不过规则制定者。
如旗山该项目2套L女入手的房源,一次性付款,各项优惠后,一套实际总价245万不到,优惠高达255.8万;另一套实际总价319.5万,优惠高达445.5万元。
此类操作的优惠房源,不胜枚举,从住宅到店面、车位,比比皆是。
规则的制定者,本身就是个大蛀虫。
这家以稳健著称的房企,如今也不稳健了,负债逐渐高企,人事更迭频繁。
二代、三代果然不如一代,守江山不易。

第七章
转眼一星期过去了,时间真快。
一周前,发完文章,去了南京一趟,呆了3天,拿到了相关的证据。
不同于年轻人动不动吃鸡,南京人民更喜欢吃鸭,天机一行人吃了几天鸭,决定偷懒再多休息几天,然后又休整了3天,一转眼一星期时间过去了,休息得都不想写稿了。
准备认真接受大家的批评,哈哈哈哈,“老板,再各来盘鸭胗鸭爪”,天机就在鸭店里,一边吃鸭,一边核对资料,一边码字,写完没有检查错别字就设定时间发文了。
深秋的南京夜里,有点冷飕飕的,晚上九点后,大马路上基本没什么人。

闽系房企RX,在南京落地了多个项目,楼面价都较高。
有个业主在闹退房的项目,城市痔疮,商业项目,以SOHO、LOFT、商铺等产品为主。
之前的文章中,天机曾写过该房企事业二部营销负责人F的料,后来F离职准备跳槽去深圳本土房企ZY长三角区域,因为天机的爆料,未能前往报到,至今闲赋在家。
F离职后,举荐了他的同门小师弟,,现在事业二部的营销负责人L,所以天机就很好奇继续扒了扒L,果然扒出了料。顺带,还扒出了原事业二部的总裁,之前在十强房企LH南京任城市总经理在工程方面的大料(待取证完该总裁在ZY的,三段履历大料一起写)。
RX在南京,媒体的年费用支出约500万,其中现事业二部的营销负责人L获得回扣170余万,L和之前的F等人瓜分。这是小钱。
重头戏是,城市痔疮这个项目,有一单总价1.8亿的商铺,通过分销渠道商成交了,佣金八位数,而仅仅这个单子,L就获取了200多万的回扣,款项通过L提供的两个非本人账户,前后分4笔走账到位。
L和已离职的F等相关人员再进行分成。
至于RX,问题有,但是很难查,比如前任事业二部总裁,问题很多,但RX查不出来多少,等天机爆料吧。建议优先考虑去挖个公安系统的来任职审计监察机构要位,检察部门的第二选择,毕竟离开了体制内,检察部门的相对来说,能动用的手段和方式会更弱些。

十强房企,总部位于上海的国企LD,问题非一般的多。
有的人贪腐很直接,连作弊都懒得,毕竟LD查处力度甚小。有的人很谨慎,方式隐秘。
比如说,LD集团营销总J,巨贪、生性谨慎。标榜自己是个艺术家、画家,所以开画展。
供应商等合作单位要想顺利达成合作协议,就要买他的画。J的画,天机手里有3幅,取证的时候弄到手的,说实在的,欣赏不来,还不如我十几岁女儿画的。
各地的合作方和LD西南等各事业部洽谈好了合作,流程会走到集团营销总J。而J他频繁开画展,J的画6500-28000一幅画,开画展那天合作方没去买他的画,第二天流程就会被J打下来,后来请客,送奢侈品给J,买J数十万的画,才搞定。这仅仅是总额数百万的单子。
受贿的这个收钱方式,非常绝妙,说艺术品没收据没发票。其实做到滴水不漏了。也是一些LD高管受贿惯用的方式方法之一。
不同于打牌故意输钱,高价买艺术品这类方式,定性向来有争议,擦边球。

昨天下午,一条西南房企LG四川区域副总和区域人力总助,在公司总部旁边的小巷子里车震,被女方老公现场抓获的信息刷屏地产同行们的微信群。
出轨这类事件,总是能第一时间吸引吃瓜群众的眼球。其实这类事件,地产圈很多,LG的高层们,这类事件,光已知晓的,都有七八件了。
天机在取证过程中,也发现过一位很有故事的女性,贪腐金额不高,却特别会玩,简单描述。
现MD(做电器出名,西南项目地库刚坍塌)泉州聚龙项目的营销负责人Z女,毕业后进入房地产行业,最初在惠安YZ城市广场。
Z女酷爱泡吧,生性那个啥,先搭上了已有女友的小黑,又搭上工程部某男,传得沸沸扬扬,舆论难顶,只好离开惠安YZ去石狮sm(闽系房企,今年百亿收并购那家)。
Z女先在某代理商任女销售,闽系房企SM石狮项目。
后来,和闽系房企SM的主管等相关人员长期一夜风流。
与此同时,搭上了当时在sm做置业顾问,后变男友的备胎。
并通过聚餐进一步认识销售主管等人,再后来,炮火连天一周多后,Z女如愿进入闽系房企SM做销售,完成了从代理商到开发商的升级过程。
后,调至城东,任SM某项目销售主管,炒房、赚差价,赚了套房,跟备胎男友结婚后,隐婚。
之后,用长期炮火连天的战友情谊,上位SM聚龙项目任经理,从营销线的领导H总、Z总、Z经理等人,一条线,都是“同道中人”。
已离职的Z经理给Z女买过一部车,一个多月前,Z女跳槽去了MD,前些日子,Z女换掉了,提了一部新奔驰。
Z女长期朋友圈秀单身,秀一个人旅行等。想不明白,隐婚多年未生育,其丈夫头顶天山草场+呼伦贝尔大草原,怎么还能忍?
看到的,是一步步有规划有目的的上位史。简略统计下,已知有名有姓的“同道中人”,近20位。我...我...握了个草,真会玩。
都说“渣女大波浪,渣男锡纸烫”,天机看了看调取的资料,Z女已婚,不是大波浪,看来这句话不准,差评。
突然很想继续挖MD,看看结局如何,只可惜,天机完全没有写八百字小Huang文的潜质。

第八章
昨天的文章发出后,L坐不住了,委托公关公司来公关,公关不了,在15:57分就动用公司公器,开始辟谣。既然首席财务官这么不服气,天机们会考虑要不要给他写专篇(料太多)。


公关纪录小部分截图(这个公关公司还是很专业的,天机遇到的最专业的公关公司了,职业精神和专业能力都很强)。
现在信息监管越来越严,对民企内审反腐越来越不利,但对天机们,不存在这个问题和障碍。

十强房企LD集团,南昌的副总经理L
吃拿卡要成性,连开的车都是供应商的,每天声色犬马,每次到最后都是打电话让供应商或总包来买单,好色成性,不仅夜总会当家,对公司的小女生也不放过,曾有个女实习生被搞大肚子,最后把人家开掉了一分钱都没给,所管理的项目高配低佣,强制性拿回扣。总计贪腐8200余万。
酒后经常吹嘘自己曾盖过大桥,拿过博士,以自己的资历做集团总,都随手拈来。经常吹嘘自己黑白两道通吃,谁不服气就干掉谁。甚至威胁自己的同事。某次夜总会喝多了,说:老子从来不缺女人和兄弟,只要有钱和权,都他妈要听我的。
L还和营销私下,以老带新的形式赚差价,新开盘的XN中心,蓄客效果很好,L私底下让人带话给营销负责人,让对方悠着卖。然后报批大量特价房源,让指定的人去认购内部销控,但不签约,之后转卖。
而且对实习生动手动脚,强迫新人陪酒,而且动手动脚。美其名曰:酒量代表工作量。喝多了要去搂实习生,被拒后扬言:不懂事,不知道陪好了领导才有出路吗?拉帮结派,不喊哲哥的,都是不给面子的,不给面子的迟早会被干掉。喜欢自称自己社会上关系复杂,但自己很安全,因为自己的老大,有事小弟上,查不到他。
匪气颇重,匪性难改。现在扫黑除恶,哲哥,您老要悠着点。

这两年屡上热搜的WD,董事长在富豪排行榜上大幅下滑的那家。
现任首席信息官Z,2010年入职。多年来把持和操纵重大项目招投标,典型的比如WD广场客流计数系统,就是能做到同等技术规格产品集采价高于市场价40%甚至更多。
不仅如此,还让自己可控的供应商几乎独家承接,而公司每年仅此一项的集采金额都上亿。
有供应商不服向审计举报,结果不但举报未果,自己反倒被拉进黑名单,众供应商顿时都明白了,WD的客流技术系统是不能染指的。
Z首席的手腕高明之处在于,事后把当初自己手下经办项目知道内情的人慢慢都开掉,事后想查也无对证。如法炮制,之后又操作了WD广场WIFI部署等项目,同样,每年集采金额都是数千万。
Z首席也不吃独食,百万级别项目对下属就睁一眼闭一眼。
如现任研发二部总经理L,不光爱钱,更爱女人,利用职权睡供应商女销售,几乎成了公开的秘密,今年6月,跟供应商女销售在北京古北水镇开房连住四晚,虽被其他供应商举报至审计,但由于未查实受贿,还是被朱暂时保了下来。
随着WD集团日子一天比一天难过,董事长指示人力开始新一轮裁员瘦身,Z首席第一时间舍弃集团副总裁的职位,为自己活动出一个商管集团副总裁的职位,同时还兼管信息中心,也算是前无古人了。

RS,起家于廊坊,去年靠拼凑数字,终于冲进千亿。
RS的人力总裁是B姨。与老板关系微妙,一人之下万人之上。
B姨执掌公司人事达十年,顺我者昌逆我者亡。董事长也曾认识到问题,并和B姨发生过冲突,B姨曾两次出走离开公司,公司内部高管都通知变动了,但是3个月后竟然能微笑回归,众人觉得匪夷所思。
其实没什么,董事长有小辫子被B姨攥到手里了。
B姨是跟投的吹鼓手,但她发现制度确实有问题了,自己在徐州A7项目中都不交钱,却没看见扣她的工资。
RS在职业经理人圈子里口碑差,最重要原因是不尊重契约。挖人的时候说好的收入和职位到入了职,才会发现年薪变成了年总收入,税后变成了税前,副总裁变成了中心总。
更下作的是,第二年经理人的收入就变成了并轨。由谈判工资变成了他们自己定的市场标准。当然,这个市场标准是B姨说的市场标准。
职位可能入职的时候是部门负责人,叫经理。第二年会发现头上又出了一个高级经理的名称,做到了活不少,职责不少,但是级别却低了。人为降低了公司经理人的市场价值。
而B姨的亲信却快速升职。一个亲信,不但能从辞职状态变为请一年事假,(公司规定这种情况必须辞职的),从新上班后两年从主管升到了二级集团副总经理。B姨的亲侄女,三年不到,升到了广州区域人力行政总。
RS的人力很封闭,B姨和L姨掌握了招聘大权。进谁她俩说了算。所以,猎头不听他们的,不上供,根本结不了费用。
如果上供好了,猎头公司举荐的人出了事故,比如杭州区域总经理Z(被举报索贿,被开除了,吃相太难看。去年入职,杭州区域一直没项目。今年上半年项目落地,就开始问各种合作商要回扣。10万的单子都要十分之一)这个事,费用早就给了。在其他公司,是要退费的,在RS没人敢提。
RS看着好像和很多猎头公司都有业务关系,其实关键合作的只有三家。
B姨和L姨控制。但是,这三家也不能一直太显眼。去年,她们找了一个叫伟哥的人到公司做B姨的助理,专管招聘。
伟哥是青岛的,以前也是做猎头。用别人的名字注册了一个公司,凡事是有猎头费的其他公司,都必须和这个公司合作业务。
一家千亿房企,真正的老板居然是人力总,可把B姨牛掰坏了,叉腰歇一会,稍稍休息后再指点江山。

返回列表
法律声明