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[专业知识] 房地产方案设计为什么这么多“坑”-免费

方案设计的重要性不言而喻。
从设计单位的角度而言,方案设计是“揽活”的重要手段,设计单位能否被开发商选择,很重要一方面在于方案的可行性、故事性等等是否满足开发商的口味,另一方面方案设计的周期远远短于施工图服务周期,方案设计被作为设计单位来“快钱”的重要能力,也是设计单位设计水平的重要体现。
从开发商角度而言,方案设计能力体现的是项目的“溢价能力”“产品核心竞争力”“营销重要卖点”甚至是“生存还是死亡关键点”,所以众多的开发商大佬们,诸如碧桂园、恒大、万科、龙湖、龙湖等等的企业掌舵人都特别重视前端的方案设计。
方案设计重要且多“难”,主要体现在方案设计紧、密集且复杂,这也造成了方案设计多“坑”多“难”,甚至好多的坑造成的损失无法估计,甚至造成了一个项目的“难产”。
方案的坑,来自哪里,无非几点:
方案不仅仅需要满足开发商诸多要求,还要满足各地区行政部门的审批要求,而方案单位往往顾此失彼。方案设计,牵扯的往往不是规划、建筑专业,而牵扯到了非常多的政府主管部门,诸如国土、规划、园林、水务、地震减灾、环保、税务、航空航天、人防、测绘等等几十个政府主管部门,方案单位很难有能力兼顾每个地区的设计要求。
方案设计院很难兼顾其他专业。大部分建筑方案设计院往往仅仅具备规划、建筑的设计能力,牵扯到其他专业诸如结构、水电暖、精装、人防等专业却无能为力,天花乱坠的方案虽然往往给施工图设计院留下很多的隐患。
时间紧、任务重、专业切分过细。留给方案设计的时间非常紧张,往往能画完按点报规就不错了,更别说校核了。另一方面,方案设计院的设计师一般不具备施工图设计能力(这也是中国设计师的普遍问题,专业不具备连续性),专业交圈很难做到,埋雷或许不是他们想要的。
开发商频繁提出新的设计要求。基于拿地策略的变化、基于市场的变化,基于营销定位需求的变化都可能给设计方案提出新的要求,频繁的方案改图往往让设计单位疲于应付,出错再说难免。
规范、政策的变动。这几年规范甚至行政政策的变化过于密集,原本紧张的方案设计周期中,还需要应对设计规范的变动,甚至在没有吃透规范变动的情况下仓促出图,不出错很难。
方案设计常见的坑
方案设计天花乱坠,施工图设计无法落地。
案例1:原设计屋面三层结构花架,结构上很难实现,变更为两层结构塔冠。
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好的方案直接关系到项目的全链条运营

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