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碧桂园、融创、旭辉的工程建造体系

细心的地产人可能会留意到,各大房企在升级迭代建造体系时,经常会提到4个字“两提一减”,其中,两提是提高效率、提高质量,减是减少工人。
两提一减代表了地产工程未来的方向。提效提质,是为适应房企规模扩张、持续发展的需要;一减则产业化建造方式的趋势。这并非单纯是一句口号,这几年,包括万科的5+2+X体系、碧桂园的SSGF体系、融创的穿插提效体系、龙湖的新建造体系、旭辉的建造2.0体系在内的各大建造体系,无一不是指向“两提一减”这一目标。
这些建造体系为何能达到两提一减的效果?如何搭建?相信很多地产工程人都想了解。

全过程穿插
以空间换时间

尽管每家房企对自家建造体系的叫法不同,核心却是一致的,即通过创新工艺,专业协同等实现穿插施工及装配化建设,提高施工效率,缩短施工工期,稳定施工质量。
穿插施工,是在主体施工开始后,将后续工序分层合理安排,实现主体—户内装修—公共—外围各工种分段分层单工序流水施工完成,为单项工序提供充足的施工时间,减少后期抢工现象;前一道工序提前后一道工序提供工作面,减少各分项工程的窝工情况。从而达到整体工期缩短,分项工程工期延长,建造质量提升的效果。
目前,部分房企对穿插施工的应用,已经覆盖到项目开发全周期,除竖向穿插外,还包括水平穿插。

1、竖向穿插:主体内外部及精装修搭接施工
较早被房企运用的穿插技术是竖向穿插,在主楼体上,一边进行上部结构建造,一边进行底层屋内装修;在主楼体外,一边做上部建造,一边做外墙保温。不同班组在不同楼层内,连续有节奏地施工,并使相邻的两个专业队最大限度的搭接施工。
去年一度被业内所关注碧桂园SSGF建造模型,核心就穿插施工。按照5天/层的标准层施工节奏,安排主体结构、土建移交装修、湿作业、外立面工程穿插施工,主体封顶后180天达到装修交付条件,在保障单工序工期的同时,缩短整体建造周期6-8个月。
按照该模型,当结构施工至N层时,N-10层的装修湿作业刚好完成。各层的施工工序如下:
竖向穿插涉及到土建穿插、装修前插、外立面穿插以及分段验收几条线路。各条穿插线既相互独立,又彼此联系,如何进行合理布置?
下面以融创在成都某项目的穿插模型为例,看看标杆房企如何做竖向穿插。
该项目总建筑面积80623.15㎡,有2栋塔楼(3个单元)。沿街商业为二层,局部四层。拟定在3-2#楼实施穿插提效,建筑主体为框支剪力墙结构,地下两层,地上三十一层,屋顶构架层两层。
主体结构施工顺序为自下而上,依次流水,以每7层为一个流水段。
标准层按6天施工一层,含放线、钢筋、模板、混凝土、爬架提升等工序。
N层表示结构施工层,采用铝膜施工。3层为转换层,3层以上为标准层。穿插施工及爬架都从这一层开始,爬架按5层设置。
N-3层的第三天全部拆除单支顶,结构施工结束;施工电梯在该层投入使用,可上行至N-2层。
N-4层的第三天插入二次结构施工,在本层第五天全面开始。
主体结构分段验收在N-5层时进行。按照15天(砼龄期拆模)+6(二次结构)+14天(顶砌间歇)=35天。主体结构验收以每6层为一个验收段,即1~6、7~12、13~18、19~24,25层以上,这栋建筑主体结构共分成五个验收段。

主体结构穿插
外立面采用吊篮,配合外窗收口、外墙腻子、涂料施工,按流水段划分自上而下施工。同一工作内容每6层为一个流水段,吊篮分别设在7层、13层、19、25层、屋面层。
室内地坪施工按穿插模型,在内墙抹灰完成后插入,而自上下依次流水施工。
外墙、室内地坪穿插
精装修在N-10层开始插入,5层为一个流水段,进行穿插施工。

土建精装共同穿插顺序
该项目通过穿插施工工艺,将总工期缩短了4个月,提效18.18%。

2、水平穿插:地库先行、市政先行、园林先行
传统的施工模式,是先建施工现场临时道路以及园林绿化,到后期再重新进行正式的铺装施工。水平穿插施工模式,则是通过项目施工前期的策划及工作前置,将地库、市政管网、小区道路、园林景观与土建工程同步施工。
水平穿插不仅缩短了项目工期,也给地库的安装工程留足的安装时间;同时苗木有充足的生长和养护周期,能保证交付阶段的景观品质。
市政、管网、园林与土建同步施工

以万科某项目为例,看看该项目如何进行地库、市政、景观先行。
❶地库先行。地下室以防火分区为块分区施工、保证后续穿插流水施工。地库一与主体结构同步施工;到了主楼封顶的时候,地库后浇带已经完成;地库完成后,周边基坑马上回土。
地库内及周边管网施工前置,并利用地库内空间设置材料堆放及景观材料加工区;同时,将施工电梯下到地下室,让室内施工人员及材料走地下室施工电梯,主体及外墙人员材料走总施工电梯。
❷市政先行。设计阶段优先考虑将管线下地库,减少地库顶板上的管线工作量,保证回土后20天内完成管网施工;分区进行地库施工,先对基坑周边回土,为地库周边环线预埋及正式环路提供工作面;采用砖砌隔墙进行分区,提供回土工作面,提前回土,完成管网施工。
该项目主体结构封顶后一个月左右,即完成主楼周边部位市政管网收头处理及回土。
❸景观先行。市政先行为景观提前施工提供了工作面。景观提前介入开展种植土回填,堆坡造型,乔木、中层施工。主体封顶后6个月,完成中央景观带施工;随后一个月完成主楼周边的收尾工作。

旭辉在其建造2.0体系中,也全面推行地库、市政及景观先行。
以地库先行为例,采取地库坡道先行施工,地库与结构同步施工的方式进行建造,后浇带则采用盖板覆盖,做好相应的防水层(加强层)、保护层。
市政先行则是通过深化BIM,对管道进行碰撞检查及预拼接,控制避让顺序;市政配套管线尽量下地库,地上仅有雨水、污水、燃气管线,并采取联合开沟的方式提高施工效率。


技术集成应用
简化现场施工工艺

新工法新工艺是推动工程建造提效提质的关键手段。
一方面,新技术新工艺的运用,让穿插施工得以实现。比如现在被普遍运用的铝模和智能爬架,实现了外墙全砼结构免抹灰,且外墙的涂料腻子、门窗百叶及管线、室内的精装施工可以穿插进行;智能爬架也为地面的穿插施工创造了条件。
另一方面,技术革新及工业化产品运用,改造了传统的施工模式,让现场施工变得简单高效。

目前,碧桂园、万科、融创、龙湖、旭辉等房企运用到的核心技术工法,通常包括以下几种:
每家公司,每个项目所采用的工法技术或有增减,视实际情况而定。不过,随着技术及供应商体系的不断成熟,被应用的新工艺工法也日渐丰富。很多头部房企对于新技术都抱着积极的态度,例如在万科内部认为,只要能够实现提高质量、提高效率、减少用工的工艺,都可考虑纳入工业化建造体系。

就目前而言,房企普遍接受程度较高的工艺技术,按实施效果,大致可分成以下几类:
1、高精度工艺,取消非必要工序
现在的施工工艺已经可以精细到毫米级,突破传统施工手法所产生的误差。
以铝模为例。采用铝合金模板取代木模板之后,墙面、天花,包括梁和转角的尺寸更精准,表面也更平整。
以龙湖为例,按其管理体系的要求,铝模板表面的平整度误差将控制在1毫米以内,长、宽误差不超过2毫米。精准度比传统木模提高1.6倍左右,可免去抹灰的程序。
再如高精度结构地面,由于结构板浇筑时,严格了控制楼面水平度和平整度,装修时可免除二次砂浆找平这一工序,木地板等可以在结构面直接安装,明显提高了施工效率。

2、构件预制,现场快速拼装
装配式施工方式,构件先在工厂生产加工,再运到现场进行拼装,简化现场工序,达到缩短工期的效果,是目前各房企快建体系中不可或缺的一部分。
比如万科5+2+X建造体系中,2指的就是装配式装修和适度预制。
其装配式装修包括高精度结构地面+薄贴砖、公区挂墙板、集成厨房、集成卫浴、XPS内保温板、水管走天花)等;
适度预制包括预制楼梯及梯段隔板、叠合楼板、园建pc构件、pc外墙等等。
以万科城市花园为例,该项目由1-10#塔楼组成。其中,2-8#楼采用装配式建造方式,装配式建筑面积98614.04m2,装配化率超过50%。应用到的预制化构件及部品包括预制叠合楼板、LCC及ALC内墙板、预制楼梯、预制梯段墙板、外墙PC、预制屋面保温板、装配式铝合金系统模板、整体卫浴、集成厨房、挂墙板等共10种。可以说,真的把建房子变成拼积木模式。
预制构件分布图
房企在预制构件方面的尝试,让这一个技术的使用范畴逐年扩大,对传统施工模式起到颠覆性的变革。
比如融创观澜壹号筑园项目的后浇带采用预制盖板覆盖方式,在后浇带未封闭的情况下实现了顶板提前回土,这在传统施工模式里面是无法想象的。
浇筑口做法
后浇带按照下部工字钢支撑—找平层施工—混凝土盖板铺设—灌缝、防水砂浆找平层—防水层、(含后浇带覆盖加强层)—防水保护层——回填土—后浇带浇筑(沉降稳定后)的顺序进行施工。
这一方法明显缩短了工期,且减少了顶板混凝土结构温度裂缝的产生。所产生的效益远超所带来的增量成本。

3、通病防治,减少返工维修
万科、融创、碧桂园、旭辉等房企所建立的快建体系,其目的其实包含三个方面:两提(提效、提质),一减(减少人工)。外界在描述的时候,往往只注意到提效,而忽略提质。
对房企来说,要提效,就必须提质。特别是随着规模增长,管理半径扩大,工程仅提速不提质是不可能支撑规模可持续增长的。即便从短期单个项目来看,提质意味项目后期的返工维修概率下降,也有利于项目顺利提前交付。
比如使用铝模,外墙全混凝土浇筑,消除了传统砌筑的缝隙,可大幅减少渗漏、空鼓等质量隐患;再如整体卫浴,由于产品一体成型,也可降低卫生间渗漏的概率。
类似的工艺或技术改良越来越多,多手段结合,可防范住宅的质量通病。

以蓝光为例,其“优筑”技术体系中,对墙体渗漏有两道防线:
❶混凝土自防水。在混凝土中添加JX硅质防水剂,促进水泥水化并形成憎水吸附层和憎水性结晶物质,充塞毛细孔和微裂缝,达到混凝土结构自防水效果。
❷全砼外墙优化设计。借助结构拉缝技术,对建筑的外门窗洞口、滴水线、空调板、阳台反坎、防水企口、栏杆预留洞、外立面线条进行优化,与主体结构一并浇筑成型,将主体室内外工序彻底隔断,从而减少渗漏。

工作前置及职能协同
是高效施工、一次做对的前提


通过前文内容不难看出,房企新建造体系较之传统建造模式的最大变化,在于将原来的施工顺序重新调整,大量工序被前置,比如精装穿插,将精装迁移到结构施工阶段;构件预制,将现场加工工序前移,放到工厂里面提前进行;点位、洞口等与结构一体成型,将安装工序同步到主体阶段。
因此,工序穿插及装配化是工程提效提质的核心,而前置策划则是目标落地的保障。

1、施工策划,合理规划施工秩序

穿插施工模式中,不同班组可按照前期施工策划进行穿插施工,在同一时间,不同空间内多流水作业,并使相邻的两个专业队最大限度的搭接。
因此,做施工策划时,尤其要重视总体施工顺序布置、施工方案选择、重要节点控制、以及相应资源配套需求。

以万科江西金域国际项目为例,该项目在其施工总策划中,对楼层工序分布、交通组织及楼层施工状态、各楼层的排水组织措施等都做了详细布置及说明。
各层施工工序按照主体结构8天/层施工来计算,爬架总高度设计为4.5层。在施工工序及交通组织中,通过以下措施保证各工序施工相对独立,互不干扰:

❶要求每层每道工序施工时间固定、人员固定,形成等循环流水施工;
❷各工序在不同楼层间的流水施工,做到流出去就不流回来;
❸在初装修完成楼层及精装修完成楼层,室内梯间进行隔断,非特殊情况不得互通;
❹交通组织通过室外施工电梯实现。

2、设计招采等前置,确保配套资源及时到位
工作前置,就是把能提前干的活先干完,工程开工之后,现场只管施工,而不会出现边设计边施工,或者设计不断变更,亦或者工程等材料等类似的耽误进度的情况。
碧桂园就要求,项目前置策划必须满足以下原则:

现场提速提效能否实现,不仅取决于现场施工,更与前期的工作准备密不可分。以设计为例,施工现场涉及到多流水作业,以及众多一体成型的工艺工法,要求设计通过建筑、装修、各类专项深化图的前置出图、叠图,辅助综合图、BIM等工具应用,现场尽量减少图纸错、漏、碰、缺等问题。
譬如上海万科在其图纸管理细则中要求,设计在±0以前完成建筑、精装修图类设计图纸。以下为具体的出图节点要求:

其中,出图的时间,是根据穿插模型中的进场时间和进场施工所需准备时间,计算出单位确定时点定标所需时长,最终推算出出图时间。

3、各职能线充分交圈,提高协作程度
很多项目的施工计划搁置,都是由于配套资源跟不上,比如要开工了,图纸还没定;要安装某部品了,该部品还没进场。而无论是项目提质还是提速,都要求各职能线的协同更加高效。
项目建造是工程、设计、成本、采购、营销、运营等多条线联动作业的过程。在项目前期,应以工程策划为主线,调动设计、招采、成本等各职能部门的资源配合。对于各个节点所需的配合动作及要求,一定要在策划中明确,以便大家按图索骥。

按照开放周期统筹各职能线的配合动作
例如工程每月除了编制自身的施工计划外,同时编制工程资金计划和工程配套计划(图纸计划、招投标计划、采购计划、分包队伍进场计划等),让各部门明确配合的内容及节点,并精准相应。

 

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