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房企融资全渠道透视-钱流进房地产了吗

本文全面梳理了当前房企的各主要融资渠道,在货币政策稳健宽松的背景下,房企融资成本随无风险利率小幅下降,各渠道融资规模有所回升,
但由于房地产融资仍受限制,资金并未显著流入房地产行业。
1.社融企稳回升,宽货币向宽信用传导逐步见效
  宽信用逐步见效,实体经济融资环境有明显改善。2018年下半年以来,央行采取了一系列措施,疏通货币政策传导机制,加强货币政策逆周期调节,社融企稳回升,宽货币向宽信用传导逐步见效。从量上看,M2和社融均企稳回升,1-3月合计新增社融8.18万亿,同比多增2.34万亿,合计新增信贷5.81万亿,同比多增9465亿元,存量社融同比增速10.7%,M2同比增速8.6%,均较2月提升0.6个百分点。从价上看,各主要融资渠道成本均有小幅下降,2018年6月至2019年3月,超短融平均发行利率从4.69%下降至2.95%,中票平均利率从5.59%下降至4.62%,公司债平均利率从5.88%降至4.40%。

2.从宽货币到宽信用,资金并未明显流向房地产
  宽货币能否传导至宽信用,取决于两个因素:一是监管力度是否严格,二是信贷需求是否旺盛。前者决定信贷投放的难易程度,后者反映融资意愿和融资能力。目前来看,货币政策已连续12个月宽松,流动性充裕,但房地产行业始终处于严监管状态。2019年4月中央政治局会议重申“房住不炒”,预计短期内房地产融资不会开闸放水,在正规渠道上,房地产行业不会产生巨量的信用创造。

  房地产融资并未开闸,资金难以大量流向房企。(1)银行信贷门槛仍较高,开发贷实行白名单制度,严格要求项目满足“四三二”条件,不允许资金跨区域使用。(2)非标融资受限,2017年12月银信业务新规禁止银行理财和信托资金通过银信业务违规流入房地产;2018年1月委贷新规封堵金融机构通过委贷投资非标、绕道放贷等行为;2018年5月资管新规限制资管产品多层嵌套和资金期限错配。(3)信用债发行用途受限,房企公司债实行“4类基础范围+5项综合指标评价”的三级分类监管,目前只能借新还旧,且不得用银行间票据偿还公司债。(4)海外债监管加强,2018年5月,发改委明确表示,房企境外发债主要用于偿还债务,限制投资境内外房地产项目、补充营运资金等。
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2019-5-9 21:09

房企融资全渠道透视.pdf (3.46 MB)

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