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《房地产周期》任泽平-442页

《房地产周期》任泽平-442页
第一篇 房地产周期的基本规律与国际经验:一线房价只涨不跌的神话
第一章 中国房地产周期研究
第一节 房地产周期的决定因素:长期看人口、中期看土地、短期看金融
第二节 房地产长周期的阶段性特点:理论逻辑与国际经验
第三节 中国房地产周期:过去、现在与未来
第四节 房地产政策工具的影响机制分析与国际比较
第五节 增速换挡期德日台韩的房市走势及启示
第二章 人口迁移的国际规律与中国展望:城市的胜利
第一节 人口迁移的主要理论逻辑
第二节 国际上人口迁移规律:城市的胜利
第三节 中国人口迁移趋势:步入第二阶段,向大都市圈集聚
第四节 中国人口迁移展望:集聚与分化
第三章 从国际经验看北京、上海等超大城市人口
第二篇 房地产市场风险:十次危机九次地产
第四章 全球历次房地产大泡沫:催生、疯狂、崩溃及启示
第五章 中国房地产泡沫风险有多大?
第一节 什么造就了中国一二线城市房价只涨不跌的不败神话:城镇化、居民收入和货币超发
第二节 绝对房价:居于世界前列
第三节 房价收入比:一二线城市偏高
第四节 库存:去化压力比较大的是三四线中小城市
第五节 租金回报率:整体偏低
第六节 空置率:三四线城市高于一二线城市
第七节 房地产杠杆:居民杠杆快速上升但总体不高,开发商资产负债率快速上升
第三篇 房地产政策与制度:短期调控和长效机制
第八章 德国房价为什么长期稳定、在全球独善其身?
第九章 中国房地产调控二十年:问题、反思和抉择

第一节 1998—2001年:房改启动市场
第二节 2002—2004年:抑制房地产市场过热
第三节 2005—2007年:稳定住房价格
第四节 2008—2009年:刺激住房消费
第五节 2010—2013年:遏制房价上涨
第六节 2014—2016年9月:借稳增长和去库存,再度刺激
第七节 2016年9月至今:长短结合,促进健康发展
第八节 历次房地产调控的反思
第十章 谁是房地产盛宴的最大受益者:房价构成分析
第一节 从宏观来看,土地出让金和税收占房价的八成
第二节 从中观城市来看,土地出让金和税收占房价的六成左右
第三节 从微观企业来看,土地出让金和税收约占房价的六成左右
第十一章 地王之谜:来自地方土地财政视角的解
第十二章 供需错配、人地分离:一线城市高房价、三四线城市高库存的根源

第一节 人口迁移趋势:大都市圈化
第二节 人口城镇化与土地城镇化背离
第三节 解决之道:从短期调控到长效机制,从限制需求转向供给侧改革
第十三章 房产税会推出吗:从历史和国际视角推断
第一节 房地产税改革的国际经验与国内必要性
第二节 个人住房房产税推出需要具备六大前提条件
第三节 房产税的历史和效果
第四节 其他国家和地区房产税实践经验

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