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楼市入冬?

这两天,楼市入冬的消息不少。    
先是,有媒体曝出,年底将至,环京地区的开发商为了回笼资金、完成年度任务,纷纷推出首付分期、特价房、赠车位等优惠措施,进行大力度促销。 接着,部分地区房贷利率再现松动,同时放款提速。    
实际上,楼市入冬的消息还有很多很多。今天就来总结一下,楼市入冬的一些普遍信号。    
1、中介或者楼盘代理商,路边摆摊拉客。天有不测不风云,哪怕几个月前,媒体上充斥的还是深夜排队、摇号黑幕、茶水费…… ,可周期就是这么微妙而迅速,一下子就逆转。然后,就变成了卖房子的一早就去路边拉客,等待早上匆忙赶路上班的你或者,你傍晚下班路上,他们还在等着你亦或者,半夜你嗨皮完了回家,他们坚定等待你出现如果上述情况,你的城市出现,而且是大面积。恭喜你,开发商和二手房都遇到销售增速压力了。 实际上,从全国数据看,销售增速放缓早就开始。但是,一方面有调控抑制了网签节奏的因素,同时一开始没人信调控不开玩笑。随着时间的推移,网签数据不可能一直靠拖。周期进入下半场。下面我们看一下从地理国情监测云平台找到的一张2018年北京上半年的房价分布图,一如既往的三环以内房价是我们普通上班族不用考虑的,但是看一下五环以外的,以五环边上的昌平区为例,17年12月份的时候房价不过是45000左右,但是现在看靠近五环边缘的将近60000,总体来看房价还是上涨了,但是,在目前控房政策加上种种原因下的房价还能上涨么。
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2018-11-27 17:32

2、全国性长达6-12个月或以上的销售面积低增速,甚至负增长一开始网签、限价会让销售数据、房价统计失真,地方靠此完成任务。 但是随着时间推移,调控不动摇的信号一而再再而三释放,谁都明白,这样的把戏持续不了多久所以,如果说6个月左右的全国性销售面积增速滑坡,或者低增速,可能还是多空博弈、对抗调控超过了6个月,甚至达到了12个月销售面积增速低位,那么一定是行情开始逆转今年前10个月,东部地区商品房销售面积一直处于负增长而全国,已经维持一年多的低增速。这样的数据,你还不信邪,那就是你的问题了。很少有城市可以逆全国性趋势,这和上涨周期是一样的。

 

导致2018年房价上涨的因素是:一是摇号购房,几万人争抢一千多个购房资格,谁不愿意去购房呢?二是人才引进,门槛过低,大量人口流入二线城市落户,房价能不涨吗?三是棚改货币化安置,棚改居民都可以拿到大量的银行信贷资金,到周边楼市去购房,而三四线城市房地产市场本来体量小,房价不涨才是怪事。而一线城市在房地产调控之下,基本房价波动不大。
不过,到了今年第四季度,以上这些政策红利渐渐消失,一二线城市房地产市场开始了降温,三四线城市特别是东北、西北等中小城市房价涨幅开始收窄。总体上是,新开楼盘降价促销,二手房市场房东大幅折价促销,由于成交量的持续低迷,新房和二手房整体销售情况不太妙。
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2018-12-21 10:54

而2019年房子究竟是否还会继续上涨呢?我们认为,这种可能性并不大。首先,在2015年之前,购房者群体都是中高收入者,而在2015年后,买房的人,多数是中低收入群体,他们害怕房价大涨,以后更加买不起,所以才被迫入市。目前中国居民的杠杆率已经创下了历史新高,再要大幅加杠杆,很容易引发金融危机。所以,我们认为,今年政府是希望一二线房价稳中有降,而绝不是再次全民加杠杆,因为这么做后患无穷。
再者,本轮行情在经历了三年多年上涨后,已经出现了疲态,目前厦门、环京楼市房价均下跌三成,说明在房地产调控政策下,房价已经涨不上去了。从目前情况看,各大热点城市,该买房的人早已经有几套房产了,而买不起房的人,再等也不会入市购房。当房地产需求集中释放后,多数城市对房产的需求处于供过于求的状态,如果再遇到限购政策,投机性炒作退出,房价很难再支撑下去。
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2018-12-21 10:54

最后,明年国内经济下行压力较大,老百姓的收入预期大不如前几年了,过去收入两位数高增长的情况下,大家对自己的购买力增长还充满信心。现如今是,制造业不景气、券商要裁人、龙头房企招工数量减少,就连互联网企业都出现了裁员潮。很多人连工作都不稳定了,还怎么继续投机炒房呢?
2019年,总体上来说,一二线城市房价稳中有降,政府要尽量避免发生系统性金融危机。三四线城市房价下跌将呈现差异化,经济欠发达、产业结构单一的、人口流出量大的三四线城市房价会出现暴跌。而GDP排名靠前,经济爆发力强,对外来人口有较强吸引力的三四线城市,人口流入量较大的,房价就会稳中有降,基本排除大跌的可能性。2009年房价将去投机化逐步回归当地居民的居住属性,这样房地产市场才会有可持续发展的前途。

10月,中指院监测的26个重点城市中,四个一线城市商品房成交面积环比下降33.44%,其中广州以57.93%居降幅首位。中原数据亦显示,10月广州一手住宅整体网签7971宗,环比下跌30%。

10月,更为真实的二手房数据也不太好看。中介网签量为3790宗,较9月同期环比下滑21.3%,同比下滑40.4%。

光看这些数据确实有点可怕。

但实质上,10月份一手数据环比下跌这么多,是由于国庆网签速度放缓(795宗)以及部分项目于9月初“抢跑”推货影响。同比来说,今年10月网签量同比增加是超过2成的。

二手量跌,但是网签均价却没有出现下跌,二手住宅网签均价为26147元/平,基本与上月持平。

再说个别楼盘降价的情况。一般来说,当房价下跌超过30%的时候,就是到了爆仓的边缘。最近降价的楼盘,大部分降价在10%~15%左右,还远远达不到这个临界点。

增城某楼盘,前段时间推出单价1.2万元/平米的单位,而此前该楼盘最高价的时候,卖到1.8万元/平米。价格降是降了,但是没降那么多。实际上单位20层以上的大户型单位,单价也要1.4万左右。

还有之前天河某楼盘,推出特价单位,但是电话过去,却表示特价单位只有那么几套,是天地楼层、楼栋也不怎么好,而且已经卖完了,剩下的单位跟之前的价格差不了多少。

其它降价的楼盘,套路也差不多,吸引人眼球的价格,大多数是最差的特价单位能给出的价格,而且数量很少。降价是降价了,实际降得没那么多。
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2018-12-24 17:25

当然,单从这些情况来看,就判断广州房价是否已经到底了,是不科学的。

现在着急的大多数是购房者,很多人问:是时候抄底了吗?

这从侧面反映,大家还是很急切的想要买房,只是犹豫不决。但房价真正到底的时候,是没有人敢买房的,换句话说,大家买房的意愿没有那么强烈。

而且,等房价到底的时候,第一个着急的肯定不是购房者。


一、价量齐跌,降价都卖不掉

房价到底的一个明显信号,就是价量齐跌,而且降价都卖不出去。

市场的冷淡与否,首先就会反映在价格和销量上。暗降、明降、把降价当成卖点,这是楼市降价的一个过程。前面也说过,下降30%是临界点。当广州房价大幅下降,降价不再是以特价单位的形式,而是真实反映在数据上的时候,售楼处也不再人声鼎沸的时候,我们再来说房价到底的问题。

那个时候,内心最焦躁的不是购房者,而是想把房子卖出去的人。

现在的卖房口号,还是相当正常的。2008年楼市一片惨状的时候,卖房的口号尤为奇特。

2008年12月13日,由招商银行和潇湘晨报主办、阳光100承办的阳光100采访大讲堂上,北京科技大学教授赵晓说:“现在买房,就是爱国。”

同样的口号不止出现在教授的口中。

2009年1月12日,时任合肥规划局长的王爱华上电视卖楼,高喊"买房就是爱国"。

2009年1月18日,首届中国房地产网络媒体大会上,中国房地产住宅与研究会副会长顾云昌说:“我们的地产者,我们的媒体,我们的舆论要鼓励爱国买房,鼓励爱国买房。”

能打出了买房就是爱国的口号,是到了一个多么迫切的时候?

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