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关于商铺定价问题,请大神给与指导

首先感谢各位大神能看帖,并给予指导。
商业地产,本人没有什么经验。关于定价的事情,希望大家给点建议。
各种定价方法论就不说了,这个我还是知道的。无非就开发商利润目标、随行就市、租金收益等方法。
现在本人困惑的是直接销售与带租约销售两种方式在定价上的区别。

假如都是现铺,直接销售参考定价为10000元/㎡,一共100㎡,那总价就是100万,参考周边租金情况,预期收益在1.5元/㎡/天。
那带租约销售,包租5年的,每年8%的回报率,那销售均价怎么定?

有人说,把5年的租金收益返在表价上,那单价要倒14000元/㎡,我觉得这样单价很高。
在周边直接买都是10000元/㎡的情况下,你高那么多肯定难以去化。
投资客都人精,他自己买下来出租的话按周边租金水平有5.5%的回报率。
而且租金每年都有递增,就按每年递增5%计算,5年的话平均租金收益为6.1%
你售价高那么多,投资客会接受吗?
如果不是全返在表价上,那有没有一套行之有效的方法来定价呢?
请各位大神给与指点!谢谢~

 

怎么没人回复啊

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等大神来回复

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如果是现铺,可以换个角度考虑,把商铺当做金融产品来做咯!要么反抵押给银行,要么做高房价减少客户首付

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如果是现铺,可以换个角度考虑,把商铺当做金融产品来做咯!要么反抵押给银行,要么做高房价减少客户首付
sky_kiss1017 发表于 2016-7-19 20:33



    感谢大神指点,恕我才疏学浅,抵押给银行的话,是能短期融资大部分资金,而且贷款利率很低。目前商业贷是4.9吧?
但是抵押的话。那就是产权抵押了。那肯定是们无法销售了。
做高房价,减少客户首付又如何操作呢?
望给予解答,十分感谢。

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学习一下,好东西哦。。。。

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个人拙见:售后返租往往是项目区位相对偏僻,商业需要一定的市场培育期,在区域商业氛围起来之前,投资客对项目前景比较疑惑,不敢盲目下手购买商铺。在这种情况一下,开发商通过售后返祖的方式,加快项目去化速度,实现资金快速回笼。但是在该模式下,对开发商的商业运作能力较高,运营的好前期就可以盈利,运作不好可能要持续几年的时间来补贴投资客的房屋租金。
售后返租因保障了投资客的收益,商业附加值也就相应提高,销售价格也应相应提高,但是提高幅度有限,提高过多投资客也会综合权衡,同样难以实现项目的快速去化。
一般的操作是在纯销售价格定位的基础上提升0~5%的售后返祖价格较为合理,同时要加强项目的商业运营能力,商业氛围起来了,可以赚钱,同样能给开发商带来一定的收益。
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思则变、变则通、通则成!!!

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返祖销售本身就是一种销售策略,可以短期返祖,3年为限,租金回报率可逐年递增,让客户感到商业价值的增值效果,租金返祖可年返 但必须融到售价里才行,要不风险将转嫁到开发商 不要一步到位返租金到房价里,可逐年返还 且返祖期限不超3年,这样价格能有效掌控并能让客户欣然接受;
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定价时还要看产品,面积区间的大小来看是否适合返祖,现在客户更看重的是是否值得购买,价格低不一定会买,我现在项目的商铺的单价都比住宅低了,可是依然卖不动。

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